国五条预计4月前落地 北京细则成文遭否

“时间不会那么早，也不会那么突然。”某消息人士在面对媒体报道北京“国五条”细则已成文时向记者表示。在“国五条”出台的一周时间内，关于细则的传闻不断，甚至国土部的例行工作会议也被解读为“国五条”的落地政策，而此前被率先爆料的“二套房首付比例提高到70%，利率上浮至基准利率的1.3倍”被认为是下一步的政策储备，尽管“国五条”略显温柔，但是依然在市场层面引发了不断猜测。多位业内人士表示，“国五条”细则落实可能会在全国“两会”后4月前的可能性较大。
传言四起
2月20日，国务院常务会议确定五项措施加强房地产市场调控。核心内容包括：各直辖市和省会城市要公布年度新建商品住房价格控制目标；严格执行限购措施，已实施限购措施的城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施；严格实施差别化住房信贷政策；扩大个人住房房产税改革试点范围。
仅仅几天之后，就有媒体报道称，国家级楼市调控细则已经成文，并已经发至政策发布机关。北京等一线城市调控细则也已经成文待发。业内人士称，地方细则将晚于国家级细则发布，后者主要内容涉及房价控制目标、限购限贷，以及税收政策等几个方面。目前，广州、深圳等一线城市已公开表态将响应“国五条”要求，公布调控方案。
一位接近北京房地产主管部门的人士向记者表示，细则不可能出那么快，也不能出那么早，北京一般而言不会第一个出政策，也不会是最后一个。预计政策会在“两会”之后落地的可能性较大。
“一般而言先是各部委出细化政策，然后地方政府再落实，现在住建部、银监会、国税总局的政策尚未细化，地方的细则就成文显然不可能。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。
2月22日，国土资源部副部长胡存智表示，2013年国土资源部门要做好四方面工作，一要保证充足的增量；二要快速释放存量，促其尽快形成住房上市；三要加大盘活闲置地力度，落实好新的《闲置土地处置办法》；四要均衡供地。同时，保持正常的地价形成机制，消除异常信号及波动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。这也被解读为最快落实“国五条”的部委。但有业内人士表示，国土资源部在此次大部委职权调整之列，根本无暇顾及此事。
靴子落地
“靴子终于落地了”，这或许能很形象地反映出本轮调控措施出台之后市场各方的心态。
早在去年底楼市复苏之时，关于楼市调控即将加码的声音就不断。北京市委常委、副市长陈刚在北京“两会”上就表示：“不要被开发商‘忽悠’了，对于地产调控政府还有手段。”
但是对于此次“国五条”的出台，高和资本董事长苏鑫将其解读为，这依旧只是政府表明姿态的一次喊话而已。
当前弥漫在房地产业内的乐观与之前一周的恐慌气氛截然不同。在新“国五条”出台前几天，地产股股价曾集体大幅下滑。地产股暴跌的原因，则是业内流传的调控新政。
在传闻中，新的调控可能会调整二套房首付，甚至可能局部收紧银根，针对房价过快的城市和区域出台限制房地产开发贷的严厉政策，旨在逼开发商为保现金流而降价抛售，达到遏制房价的政策目的。
这些传闻并非空穴来风，相关政府部门确实曾一度做好了相应的政策出台准备，但最后还是放弃了。
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苏鑫认为，最终政策未能落地的原因外界也能猜得一二，政府换届在即，不愿大动干戈。抑或是楼市已出现区域分化，一刀切的政策打击面太大。而在经历多年调控之后，中央政府也至少已明白，房价上涨过快的根子在于供应增长太慢，无法满足市场需求。而上述策略本质上依旧走的是抑制需求的思路，短期见效易，彻底根治难。
“这次政策出台普遍低于市场此前的预期，只是显示政府的一种姿态。而且目前市场对于调控的抗药性正在不断增强，调控能起到作用的时限越来越短。”格拉斯小镇销售负责人韩乐向记者表示。
北京商报记者 赖大臣/文 暴帆/摄
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房产税试点步伐加快
国务院常务会议确定“扩大个人住房房产税改革试点范围”后，多地传出可能征收房产税的传闻。从目前市场情况看，扩大试点的步伐明显在加快。
近日包括湖南、湖北、浙江等地均传出消息，湘潭、武汉、杭州已完成房产税技术准备工作。对此，专家表示，试点极有可能从已做好准备的城市中选出，但试点名单决定权仍在国务院及其相关主管部门。
但是从目前重庆与上海房产税的试点来看，试点的房产税力度并没有起到影响房地产市场的预期目的，征税额及范围并没有大到调节刚需的目的，房产税的影响在试点范围内更多体现在心理影响上。
业内人士表示，一旦房产税试点增加，对多套房拥有者的心理影响将非常大，也有可能给部分市场带来一定的存量供给。预期后市特别是非普通住宅市场将可能继续有税费等调控政策出台。
在存量住宅市场，目前持有环节基本是零税费，这就使得住宅持有成本不高，而空置率不低，很多炒房客持有房产等待价格上涨。而在交易环节税费部分存量房交易成本高达10%以上。这部分税费大部分都由购房人承担，这也增加了购房者的负担。增加持有环节税费，可能短期有利于挤压出目前市场的存量闲置房源，有利于市场的流通。但如果不改变国人只能依赖房地产投资保值的情况，房产税很快将被转嫁给承租者或者买房者。
（本文来源：北京商报 作者：赖大臣）
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