渝商业地产供应倍增 倒逼房企帮业主赚钱

龙湖14城联动，全国首推商业物业“月嫂”服务，缩短业主租后闲置期


数据来源：领域机构、戴德梁行　商报图形　徐侨唯　制
昨日，龙湖地产（00960.HK）在渝举办全国性的发布会，提出整合地产开发、商业运营、物业服务资源，为销售型商业物业客户提供持续服务的平台，整合商业招商资源和物业租售资源，为购买商业物业的业主实现保值增值。
那么，这项被龙湖称为全国行业内首推的销售型商业物业售后服务的计划背后动因是什么？行业人士分析，楼市调控当下，商业地产成为房企争相追逐开发的背景下，不少商业地产面临销售压力，如何吸引客户，是房企必须面对的问题。
动态 商业物业有了“月嫂”
“龙湖从2003年涉足商业地产，目前已整整10年。”昨日，龙湖集团执行董事、首席市场官秦力洪介绍，除继续深化“增持商业”的发展战略外，今年正式启动“金苹果计划”，率先在国内提出销售型商业物业“售后服务”理念，将业主从传统投资模式带入资产管理模式。
该项计划是通过对地产、物业、商业三大业务板块进行全方位整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼、精装SOHO等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。
秦力洪表示，“金苹果计划”通过专业平台和职业招商，提供龙湖针对销售型商业物业的“月嫂”服务，缩短收益的“婴儿期”。“每个商业综合体新开后，业主从购买到最后成功出租，肯定有一个闲置期，龙湖要做的就是帮业主缩短这个时间，即缩短业主的回报周期。截至2012年底，在全国已售商业物业总数已达3.6万户，其中，重庆已售商业物业就占1万多户。为这部分业主服务显得很有必要。”
那么，被外界称为龙湖的“三条腿”的地产、商业、物业如何联动？
“相比过去4年龙湖推出的各类平台，‘金苹果’计划是首个跨越地产、商业、物业的全新平台。”龙湖集团执行董事、首席市场官秦力洪表示，接下来，“增持商业”将是龙湖核心战略之一，但对已售商业物业和即将入市的商业综合体来言，为客户实现保值、增值将是一个很重要的命题。
首先是商业征集。即想在龙湖商铺做生意的商家和个人，免费进行登记；同时和已售商业物业的业主进行接洽，比如租金在什么价位等；其次，龙湖商业介入。对商业征集进行分类；同时对销售的商业物业，按照区域、当地的经济发展情况等做规划、定位，比如适合做什么，消费档次等。再次，让商家和业主进行招商对接，“今年下半年，重庆公司就要举行20场左右的对接会”。
秦力洪表示，目前龙湖商业已与3000户全球商家联盟，在重庆追随进入龙湖2~3个购物中心的商家已达到200家。这些商家不仅仅说只租龙湖的自持商业部分，他们对已售商业物业也有需求，同时更多的私营业主亦有这方面的需求。
该计划将从3月起，在重庆、成都、北京、上海等14个城市陆续启动，龙湖所有销售型物业的业主均可参与其中。龙湖集团重庆公司策划总监罗政介绍，重庆将是首批试点城市，下周就启动“金苹果计划”，“届时，将在北城天街、西城天街、时代天街等商场设立推介点。”
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龙湖在这个计划背后的考量是什么？
龙湖集团商业地产部总经理魏健说，“龙湖为销售型物业业主服务的同时，自身持有物业的运营也将获益。”
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魏健称，个体投资者可以帮助龙湖做大商业规模，而龙湖则可以帮助个体投资者取长补短，共同受益，快速实现商业综合体“B+C”（大型综合体配合能够满足个性化需求的中小商户）的“共振”发展。
魏健透露，对接成功后，龙湖方面会收取一定的佣金，肯定低于同行业水平。“龙湖并没去想物质受益，全集团对这一计划的投入估计上亿元。”
不过，市内某知名中介负责人昨日介绍，去年9月，龙湖蓝湖郡的两个别墅业主卖房，原本中介在洽谈，但业主最后是选择通过龙湖租售中心交易的，大概收取1个点的佣金，低于业内1.5个点的正常水平，但数百万元的总价，其佣金收入亦是不菲。
“龙湖集团对外宣称，全国已售商业物业总数达3.6万户，但并未透露售出面积。当然，对于成熟商圈，业主没有必要通过龙湖招租，但新开业项目的销售型物业则很有必要，肯定有一笔不菲的佣金。”上述中介负责人称。

纵深
商业地产供应大增 倒逼房企卖服务
在住宅楼市受调控影响下，房企大鳄纷纷转战商业地产，房企销售压力显现。
拿本土房企而言，协信的星光系已布局观音桥、南坪等地；金科地产今年也将在重庆发力商业地产，除茶园和大学城的项目外，未来照母山项目将建设成为大型城市综合体，商业体量将达到30万平方米；隆鑫地产在观音桥的隆鑫中心今年将面市，在两路口的重庆中心也已全面开工等等。
如今，重庆商业地产正是供应高峰期。仅拿写字楼而言，据领域机构提供的数据，去年重庆写字楼市场整体供应量达227万平方米，存量达200万平方米，这些存量主要集中在三北区域和渝中区。而今年还将有270万平方米入市。根据目前已知项目规划及土地供应情况预计，未来3年重庆写字楼供应量将超过1000万平方米。
戴德梁行的报告则显示，重庆优质商业主要集中在五大传统商圈，截至去年底，存量面积达到191.75万平方米。其中，解放碑、观音桥、南坪是中高档商业存量最大的三个区域，分别为53.45万平方米、50.1万平方米和52.5万平方米。
戴德梁行重庆公司总经理江冰河表示，随着越来越多的房企转型介入商业地产，积极打造商业综合体，主城核心商圈商业成熟度得到不断提高的同时，商圈之间的竞争也日益激烈。那么，房企除了降低租金外，精耕服务就成了转战商业地产的必然选择。
而且，在楼市调控下，商业地产部分正在成为大型房企的利润增长点。他们也意识到，商业地产的配套除开交通、业态等硬件外，服务已是越来越重要的部分。拿万达来说，2012年万达集团总收入达1416.8亿元，较2011年的总收入1051亿元，同比增34.8%。万达集团相关负责人介绍，集团旗下的核心企业万达商业地产公司2012年继续保持高速发展态势，同比2011年的953亿元稳中有升，2012年商业地产销售已过千亿。
龙湖方面，据魏健介绍，去年龙湖商业租金总收入突破了5亿元，同比增长22%。“未来的10~15年，预计到2026年，龙湖商业的租金收入，占整个集团的利润占比将从目前的不到5%提升到30%。”
创新销售势在必行
有业内人士称，对行业而言，龙湖的尝试值得关注。
龙湖集团商业地产部总经理魏健表示，龙湖商业十分愿意与“同路人”分享各类资源。这将改变单纯地向客户出售商业物业的传统生意模式，催生整合龙湖的商业运营经验和资源的大商业格局。同时，与客户一起分享红利与价值。
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戴德梁行重庆公司总经理江冰河表示，前几年，为了带动商圈人气，诸多房企主要是对销售部分实行“返租”，即把卖出去的物业租回来，再进行统一管理，承诺给业主一定的租金回报。不过，返租存在很大的风险，之后返租行为的危害性逐步显现后，被相关部门明令禁止。所以，现在越来越多的房企开始加大物业自持比重，但对售出部分亦不能不管业主死活，否则房企口碑将会很差。龙湖这种尝试，值得期待。
容磁企业管理咨询公司总经理王雪松直言，龙湖此前对住宅做过类似尝试，此次专门针对销售型商业物业，对于商业地产而言，是一次模式创新。“对于购买龙湖销售型商业的业主而言，购买的产品更像是一支由龙湖多资源支撑的商业地产基金，龙湖与个人投资者的关系则更像是投资同一支基金不同层级的投资者。”
（来源：华龙网-重庆商报）
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