常州楼市高库存难去化 "鬼城"事实真相如何？

江苏常州素有江南明珠、富庶繁华之美誉，近来却因新城区楼盘集中，入住率却不高，且大量商品房积压，引发关注，被称为继鄂尔多斯之后又一“鬼城”。甚至业界认为，常州楼市库存量如此之大，空置率如此之高，未来难有大发展。那么事实真相如何？
空置率高
春节假期，《国际金融报》记者走在常州大街上，随处可见的巨幅房产广告十分抢眼，用词也极尽夸张和煽情。在位于常州钟楼区五星路西侧的龙湖龙誉城，一幢幢完工或未完工的住宅楼鳞次栉比，而在该楼盘装饰堂皇的售楼处门口，大幅促销标语十分醒目，煞是热闹。但是，与抢眼的楼盘广告形成鲜明对比的是，看房者却寥寥无几，门可罗雀，售楼处多数是工作人员进进出出。而在该楼盘附近的大型超市门口和地下停车库，龙湖龙誉城部分销售人员拿着宣传单追着消费者看楼盘，路上散发的广告单也数不胜数。
与龙湖龙誉城相隔不远的新城香悦半岛，销售情况也不尽理想。“由于香悦半岛与龙湖龙誉城近在咫尺，竞争不可避免，价格战更是打得火热。在龙湖龙誉城，其毛坯房最低价就得6800元/平方米至7000元/平方米，而在香悦半岛，精装修的楼房最低价只要6800元/平方米。”一位前往两处楼盘看房的张阿姨告诉记者，6800元的价格在该地段属于高价了，自己并不急于下手。
此外，记者对常州楼市调查采访发现，由于大量的大盘开发，常州当地的供应量面临饱和。由于央视方面的调查，常州市武进区的武宜路备受瞩目。作为一条连接着常州老城中心区和武进新城区的主干道，沿途的高层住宅楼盘是一个接着一个。
记者了解到，武宜路北连常州旧城中心的兰陵北路，向南则延伸至武进新城区，堪称常州新楼盘汇萃之地。在武宜路上汇集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河国际、四季城、新城吾悦广场、绿地白金汉宫、绿城玉兰广场、华美庭等十多个楼盘，这些楼盘总建筑面积甚至超过了500万平方米，其中不乏超级楼盘，如星河国际建筑面积达到180万平方米，大部分楼盘正处于销售期。
“去售楼处看一看吧，买不买无所谓，只要您去下就行，公司给我定了看房名额，去了就等于帮助我工作了。”在武宜路上，一家楼盘的销售人员跟记者搭讪，在其再三请求下，记者答应前往售楼处看房。而在记者前往看房的路上，多家楼盘的销售人员将记者团团围住，并表示只要去楼盘看看，就能免费拿到一个礼品。
武进区住建局此前对已交付住宅的居民用水情况进行的统计显示，2012年新交付的小区空关率较高，个别小区超过90%。记者调查发现，常州新北区飞龙居住区情况与武进区类似，新项目入住率也不高。
库存难降
常州的“鬼城”之说并非空穴来风。有媒体记者曾在夜晚“数黑灯”，发现武宜路大多数项目的亮灯率不到三成。“就亮灯率对比入住率来看，把常州称之为"鬼城"一点都不为过，开发商的过度开发导致房子卖不出去，空置率很高。”一位业内人士直言不讳。
不过，常州官方却对此并不认同。常州市房管局的相关人员表示，号称“鬼城”的鄂尔多斯、温州出现的房价腰斩、项目大面积停工、销量大幅下降等市场风险迹象，在常州均没有出现，因此，拿常州与鄂尔多斯、温州比较没有太大的可比性。
常州市房管局发布数据显示，2012年，常州楼市全年卖出75771套房，销售面积达795.75万平方米，同比上升25.52%。常州市房管局对库存也表示乐观，相关负责人称：“常州市商品房有效库存去化周期为9.43个月，全市商品住房有效库存去化周期为8.31个月，处于6-12个月的合理区间之内。”而市场人士却认为，常州需要长达20个月的时间来消化库存。
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同策咨询提供的数据显示，2012年底常州商品住宅的存量约为679万平方米，去化周期约14个月，整体去化压力较高。
“从数据看，2012年常州楼市总体成交量还可以，但是库存量的提高确实拖累了常州整个楼市，如果加上未来新的供应量，会导致房子越卖越多。”常州房地产行业一位从业人员告诉《国际金融报》记者，随着此前高价拿地的高端项目进入开发高峰期，别墅、高价住宅等积压最严重，众多楼盘已形成现房或准现房销售，加上由于成本高企，开发商又降不起价，整体楼市去库存化问题需要重视。
土地财政惹的祸
对于常州“鬼城”这一说法，常州房地产独立评论员于岳认为，楼市库存压力虽存在，但“鬼城”的说法有点过了。2012年，基本上是刚需群体的集中爆发，常州一些均价在五六千左右的楼盘十分受欢迎，也确实解决了一大批刚需群体的住房需求。但是，去掉刚需项目，还有很多的中高端项目销售情况并不理想，售楼处冷冷清清，库存积压比较严重。
他指出，整体来看，房地产过度开发的情况也是客观存在的，常州的人口只有400多万，但是目前常州市场上的城市综合体项目近30个，很多城市综合体项目建于主干道节点上，大多为政府规划出来的形象工程，并没有考虑到实际可操作性，几个新开发区都或多或少存在这样的情况。
大量楼盘的背后，还反映了常州土地市场“爆发式”增长的现状。数据显示，2006年，常州成交地块仅37幅，2010年，就已达到204幅。2011虽然成交量有所下降，但也有195幅，且势头未见萎靡。同策咨询提供的数据显示，仅2012年12月，常州经营性土地即成交20幅，另有8幅挂牌。而在前两年兴起的由一线城市转战二三线城市的热潮中，一众知名地产商纷纷在常州果断“拿地”。星河地产于2009年首次进入常州，便在武进中心区武宜路成功拍下近千亩土地，类似情况也发生于绿地集团、绿城集团、招商地产(000024,股吧)、华润置业等众多知名房企身上。
此外，一线城市的限购，也被认为是地产商转战二三线城市的重要原因。而常州提供的优惠政策更是诱人，加快了地产商布局。比如，常州市政府对符合该地绿色建筑标准的开发商给予补贴。“在一线城市限购之前，地产商早已瞄准时机开始布局二三线城市。因为一线城市的地价涨得很高，而二三线城市相对较低。”于岳表示。（国际金融报）
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