商业地产空置率高企 挤泡沫或寄望政策拉动

在商业地产投资过剩的警告之下，一些城市的商业用地开始遭受冷遇。1月22日，成都8幅商业用地出让，其中7幅以底价成交。在住宅用地开始走热的2013年年初，商业地产已经渐受冷落。
商业用地的遇冷是众多商业地产开发商面对2013年开始的商业地产供应高峰的一次自我调节。来自四川商业地产联盟的数据显示，2012年年底成都开工兴建、开业运营的商业综合体将达到118家，体量超过1000万平方米，商业地产已经呈现供过于求的状态，导致写字楼的空置率超过34.6%。
开发商暂时放缓商业地产拿地速度，探索商业地产的利用不仅只在成都一地，包括天津、重庆、武汉等“准一线”城市，商业地产的二次“开发”已经成为这些城市业界最为关心的话题。
供应放量，空置率高企
与巨大的供应相比，市场对于商业地产的消化量增幅却在下滑。
在全球五大行之一的世邦魏理仕报告中，2012年全年成都办公楼市场净吸纳量达到40万平方米，较2011年同比增长8个百分点，但这相较于2012年成都新增的98万平方米、环比增幅达69%的供应量来说，供过于求的现状已经凸显。
世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文表示，2012年一线城市的办公楼空置率为7.94%，二线城市办公楼的空置率高达20.7%，而成都在全国11个二线代表城市中，办公楼库存量最高，接近400万平方米，空置率也最高，达34.6%。
在胡港文看来，2013年，成都和天津写字楼供应量将大幅增加，将给市场租金和空置率带来较大的压力。仅在成都2013年的新增供应量预期将超过100万平方米，因此未来几个季度租金和空置率都将承受巨大压力。
而世联地产监测的数据则显示，中国7大城市未来5年购物中心面积达到8700万平方米，超过现在1倍以上，其中，武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。2013年，上述城市的商业综合体开业量将是2012年的2.9倍。
与巨大的供应量相比，市场对于商业地产的消化量增幅却在下滑。
相关机构统计显示，2012年，受宏观经济增速趋缓以及零售企业销售额下降的影响，连锁零售企业及传统商业企业对商业物业及办公楼的需求均呈缩减状态，他们拓展谨慎，全年需求完成率普遍低于70%。
在世联地产商业部总经理宋春生看来，零售与商业面积增长速度是否匹配，是衡量商业面积是否供应过快的最重要指标，从商业地产投资额与零售额数值来看，过去5年二三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额增长，风险在激增。
在空置率方面，大多数业内人士将6%作为商业地产控制率的警戒线，即使这样，在北京、上海、广州等一线城市控制率都已经超过8%，而作为二线城市的沈阳、天津、成都等地商业地产的控制率则已超越15%。
挤泡沫，或寄望政策拉动
降价促销、低价招租甚至免租金的商业地产“过激”行动已经出现。
面对国内二线城市激增的供应量，经历过香港、上海等城市的商业地产周期的胡港文最近常常把“担忧”二字挂在嘴边。在他看来，短期内“挤泡沫”，用时间换空间或许将成为大多数地方政府、商业地产开发商和运营者共同关注的话题。
《中国经营报》记者在调查成都新增的部分城市综合体后发现，降价促销、低价招租甚至免租金的商业地产“过激”行动已经出现。
以位于成都城南的东方希望天祥广场为例，开发商不仅推出了两年免月供的促销措施，凡购置超过200平方米的写字楼，在按揭前两年开发商都将按月返还月供金额，如果一次性付款则享受空前优惠14.5%的政策。尽管如此，这一综合体项目仍还有近一半的单元可供销售。
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号称全球最大单体项目的成都新世纪环球中心，售价从一期的15000元/平方米直接降到三期的9000多元/平方米。
“很明显，降价促销已经成为商业地产开发商挤泡沫的自我调节方式，这种方式一般是用于住宅项目，而商业地产投资属性更强，往往追求价格走高。”天爱地产顾问机构总经理何欣表示，供需失衡的状态很难在短期内被打破，商业用地的遇冷也说明了如今的商业地产开发是“城内的人想出去，城外的人想进来。”
在胡港文看来，商业地产的售价和租金水平肯定将受到供应集中放量的影响，但按照以往的经验来看，写字楼等商业物业大面积出现空置的时候，地方政府往往会通过出台“住宅禁商、税收优惠”等政策来拉动公司对办公物业的刚性需求，从而促进消化。
记者同时了解到：在2008年世界金融危机的影响下，包括成都等城市都短暂出台写字楼税收优惠、租金优惠等方式帮助新增的写字楼消化。然而截至目前，面对商业地产的闲置危机，多个城市的地方政策并未出台。
差异化竞争成突围关键
对于已经进入市场，存在着同质竞争的商业物业，只能通过打包组合、错位招商来实现“二次”开发。
“毫无疑问，如何解决商业地产的产业过剩，让项目突出重围已经成为政府、开发商、运营商的重点话题。”何欣表示，自2009年开始的一拥而上的商业地产投资带来最直接的后果便是如今的供需失衡。“激进的扩张之后，必然要进行调整、洗牌、并购、重组，这个过程正在加快到来。”
据记者调查，位于成都市中心的广百百货自2012年“十一”关门歇业后，原有的购物中心仍在为招商犯愁，而位于城南的多个商业综合体为了招商甚至回到了七八年前的免租金状态。
“以城市综合体为首的商业地产出现空置或者招商不顺的根本原因是定位类同，没有针对不同的消费群体进行商业的消费需求设计，这直接导致了商业地产的难题从开发环节延伸到运营环节。”美联物业成都公司总经理杨小华表示，商业地产要实现突围，注重差异化发展或许是个突破口。在这方面，龙湖和万科的商业地产部门正在做着尝试。
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