新一轮调控启动 地产股调整尚未终结

新“国五条”的出台大大超出市场预期，本周一数十只地产股应声跌停，尽管周二银行股带领大盘放量拉升，但龙头地产股仍未摆脱跌势。国泰君安房地产行业首席分析师李品科认为，新政短期对地产行业乃至整个市场的负面冲击毋庸置疑；中期来看，申银万国宏观策略首席分析师李慧勇表示，地产调控早调比晚调好，不仅能避免房价攀升可能带来的经济过热，更有利于地产行业中期的健康发展。从调控政策的连续性来看，未来一到两个月政策将进入密集发布期，其给市场带来的冲击仍会存在，因而地产股的调整暂时还难言终结。
未来三个月进入政策观察期
中国证券报：最新公布的新“国五条”大大超出市场预期，怎么看待这一政策？
李品科：这表明政府调控地产的态度明确，政策出台具有一定的前瞻性，将对整个行业的需求及量价造成影响。我们预计后续政策将逐步落实，从而进一步抑制投资、投机需求，并多方位努力增大供应。从短期效果来看，执行后将限制投资、投机及部分改善性需求，对于整体销量将产生负面影响，地产销量可能会有1-2个季度的调整期，四季度或者下半年逐步回暖的可能性较大。
李慧勇：从宏观角度看，新“国五条”表明房地产调控进一步升级，结合前期资金面从宽松到中性的转变，说明在增长问题不大的情况下，宏观调控已经开始从“保”向“调”转变，以应对可能的未见增长先见泡沫、未见增长先见通胀的风险。因而，该项政策的标志意义较大，该政策的发布比其本身的具体规定意义更重要。从微观来看，新政将现有房地产调控政策的严厉程度提升到了一个新的水平。与现有的调控措施相比，新政的亮点不在于推出了超预期的调控政策，而在于以更严厉的措辞督促政策的执行。不过，由于新政还存在执行层面的问题，因而政策效果还有待观察。
中国证券报：新“国五条”规定，二手房的转让所得按20%进行征税，这将给整个住房市场带来什么样的冲击？未来会否出现刚需被挤到新盘的情形？
李品科：调控肯定将抑制整个房地产的投资、投机及部分改善性需求，并抑制整个行业的销量。我们不认为该政策将导致二手房量价大跌、一手房量价上涨。单纯只看住宅按差价征收个税这一政策，确实会导致一手和二手房此消彼长，但前提是购房总需求不变。未来购房总需求将下降，买家将进入观望阶段。
李慧勇：鉴于该《通知》的宣示效应和拐点性质，我们预计短期将对市场预期和消费者行为产生较大影响。《通知》要求一季度各地方要出台具体的细则，如调控目标、上浮比例等，这将持续给市场带来冲击；预计3、4月份仍会不断有政策出台，因而冲击不断。另外，《通知》对房产税没有明确，但根据有关工作安排，今年或扩大房产税试点，这也会是一个冲击。从这个角度讲，《通知》发布并不是房地产调控的终结，而是一个新的开始，未来三个月将是一个重要的观察期。
经济复苏基调不变
中国证券报：地方政府的调控细则将陆续出台，会否中断房地产投资回暖的趋势？对经济的复苏进程又会带来什么样的影响？
李品科：我们预计新开工、房地产投资增速将受到负面影响，但负面程度会小于地产销售，具体程度仍待进一步观察，原因在于开发商的观望情绪也会上升。我们维持2013年房地产投资增速为16.5%、新开工增速为10.4%的判断。
李慧勇：尽管调控短期对地产乃至整个市场的心理影响巨大，但调比不调好，早调比晚调好，我们给予这次调控积极评价。及时启动房地产调控有助于避免过早到来的经济过热情况，更有利于经济的稳定。我们维持中国经济2013年全年增长8.2%、CPI上涨3%，即总体复苏的判断。从季度走势看，全年经济将呈现倒U型走势。
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中国证券报：新国五条的出台扰动了市场情绪，招保万金周一均应声跌停。该政策对地产行业的影响主要在预期层面，还是会带来实质的利空冲击？
李品科：我们认为，投资者不应过于关注住房个人所得税的征收，而忽视了其他颇有新意和成效的政策举措，至少政策对地产行业投资及投机需求压制的目标明确，未来预计仍会对这类需求进一步抑制和挤出。
李慧勇：由于此次政策仍以抑制需求而不是扩大供给为主，因此难以从根本上解决房地产价格上涨的问题。要真正达到治理房地产泡沫化的目的，除了征收交易税之外，更应该大范围开征持有税，以及按照市场需求放开土地供给，毕竟周期性的调控只能加大市场波动。
而众所周知，地产调控的影响是全局性的。一是会对相关产业链造成直接影响。如果地产不好，那么从投资品到和住房相关的消费品都会受到直接影响。二是影响中国经济。这一轮经济复苏很大程度上与地产复苏相关，如果这一前提改变，则中国经济复苏的前景无疑将蒙上阴影，将极大地影响投资者的信心。
短期承压不改地产股中期机会
中国证券报：就全年来看，地产股的运行将遵循何种路径？机会该如何把握？
李品科：我们继续维持1月以来对地产板块偏谨慎的观点，短期该板块仍将承受压力。但此次调整更有利于年内以中期龙头地产股为代表的趋势性投资机会。政策的严格实施有利于销量回落、价格平稳，使得后续政策的压力及市场预期得到释放，因而行业中期迎来趋势性机会的可能性加大。
短期来看，我们认为仍需要等待细则的进一步出台，包括部委、国税对于住房交易个税的相关细则，主要城市房价控制目标和具体政策落实的细则，部分城市存在二套房贷款比例、利率上浮相关具体措施，房产税可能的试点扩容等，而相关政策的执行将落实在销量的变化上。
李慧勇：从地产调控的逻辑看，未来1-2个月是政策出台的密集期，二、三季度将是政策观察期，政策影响的大小要待具体实施细则明确后才能明朗，预计一批受调控影响较小的龙头公司的投资价值会再次体现。
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