新国五条强烈反响表明:房地产改革已到攻坚时刻

今年回老家过年时，看到邻居一栋3层高的新房子，室内已经生霉，墙皮剥落。因主人一家长年在外打工，连孩子都已在外地上学，全家只是过年那几天才回来。我问那位年轻人，明知10年内也不会长住，为何要花大钱建这栋房子。他说：总是要有栋自己的房子才踏实。
看书时发现，1949年以前，农民士绅即使走得再远，也总要回家来，再不济，也要买几亩薄田，才能算是有根，才会心安。所谓安土重迁，其实就是对土地及其房舍的依恋。这是中国文化里一抹浓重的背影。
如今，土地属于国有或集体，买不到了，这种心理就转移到房子。无论是农村还是城里，甚至到国外，倘若没有自己的房子，就没有安全感。有位美国朋友很不理解地对我说，为什么中国人每到一个地方（长住），都要买房。这就是人们所说的文化差异。
按理说，只要钱帑足够，随你买多少地，恶意侵占除外。这是古代的市场经济。换而言之，现在只要你买得起，买多少套房都应该允许。可是，自汉祚以降，历代王朝都为豪强兼并土地伤透了脑筋，西汉甚至为此付出了惨重代价。顺便说一下，兼并土地，原意并非指无偿占有。
在一定的生产力条件下，熟地的供应总是有限的。土地需求越多，地价越上涨。同样，购房需求越大，房价就越上涨。但是，就供求与价格的关系而言，推动地价和房价迅猛上涨甚至暴涨的，不是基本的土地需求和基本的住房需求，而是土地和住房的投资投机需求。所以，欲有作为的皇庭都费尽心机想抑制豪强大规模兼并土地。
可见，不是说只要你有钱，就可以想买多少土地就买多少。同样，不是说只要你足够富有，就可以想买多少套房就买多少。且不去说古代没有找到抑制豪强兼并土地的好办法，现在我们也没有找到抑制住房投资的好办法。限购不是好办法，是临时之策。
资本有逐利的偏好，所以，过去10年超发的货币，估计有一大半直接间接流入了房地产市场。楼市的高利润诱惑是如此之大，以至于一大批勤勤恳恳的温州实业最终也奋勇跳入而万劫不复。更不用说，上帝也已无法阻止先富起来的中国人民对房子的喜爱。
假如开发房地产，能赚取更多的利润，生产打火机的企业将扩大再生产的资本转投于房地产，就无可非议。而居民投资购买住房能获得远超于社会平均利润的收益，就不仅仅是文化意义上对房子的喜爱了。
新国五条实施细则重申征收20%个税，是希望通过增加交易成本，来抑制二手房价格涨幅。譬如，房子从100万涨到300万，刨去成本130万，剩下的170万，政府准备拿走34万。实际上政府试图分享个人住房的增值收益。
但税收当关，万夫不干。业主们不干，是因为他们转嫁不了；购房者也不干，他们担心卖家通过涨价来间接转嫁。富人们当然不愿意，连平日里对贫富分化痛心疾首的中产阶层也不乐意。那些自由派经济学家此时则选择了故意遗忘，不肯证实成熟的市场经济体对住房投资增值收益也是要收税的（有免除额，中国也有）。
我同意政府有理由适当分享个人住房的增值收益，但目前形势下，这种做法，同时会为二手房流通设置障碍。而提高二手房周转率，是增加住房供应的便捷渠道。分享增值收益，必须从属于另外的目标，即居民或家庭不应占有过多的住房资源。
要想使居民住房投资收益减少，从而削弱其投资信心，必须令成本增大，一是交易成本，二是持有成本。实证经验显示，在房价上升周期，增加交易成本的边际效益非常有限，卖家会将这项成本转嫁给买家，最终仍将推动房价上涨。剩下的选择，就是增加持有成本，即征收房产税（物业税）。
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新国五条实施细则在各地溅起的强烈反响表明，普遍性地增加税收，是行不通的。该通知没有辅以免除条款，是引发一般纳税人恐慌的主要原因。它同时也告诉我们，征收持有环节的房产税，应慎重考虑起征点。每户家庭有两套住宅免征房产税，是合适的。
下一步的调控思路，有两种建议：一是第三套住宅起征收低税率的房产税，辅以累进税率的个人所得税；二是第三套住宅起征收累进税率的房产税，辅以低税率的个人所得税。意在降低楼市对资本的吸引力，同时将其中沉淀的相当部分资本挤压出来，从而为经济结构调整和增长方式转变拓宽空间。
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