调控政策激发二手签约潮 或迎新一轮中介洗牌潮

据广州市国土房管局公布的数据，2013年2月全市10区的二手住宅登记宗数为6420宗，同比增加191.8%。当月适逢春节假期，中介行促成的二手住宅买卖业务量比1月减少四成。
有关机构对广州二手住宅买卖交易作分类分析，2月份广州总体（不含南沙、萝岗）二手住宅成交均价为17348元/平方米，环比上升4.2%，同比上升21.7%。租赁市场方面，2月份广州总体（不含南沙、萝岗）二手住宅平均租金为42.6元/平方米·月，环比下跌4.1%，同比上升14.2%。
租单节后有增长，租金相对平稳
今年2月9-15日为法定春节假期，满堂红地产有关人士对记者介绍到，2月只有21个正常的工作日。在这21天内，经满堂红促成的住宅租赁宗数比1月整月增加10.4%，其中春节后第一周（2月16-22日）的租赁宗数占整月的17.8%，而春节后第二周（2月23-28日）的租赁宗数则占整月的77.3%。从下表1可以看到，尽管2月底租赁成交宗数相对较多，但平均租金却比2月初有下调的趋势。
满堂红地产周峰分析，今年节后从外地返回广州的务工人员在时间分布上与往年有所不同，往年返程高峰期出现在"正月初十"前后，而今年的返程高峰期则出现在元宵节之后，很多用人单位在元宵节之前仍旧招不到足够数量的开工人员。在这种情况下，租赁市场的供需矛盾便显得不算突出，多数小业主只能在春节后的两个星期内按正常的市场价将其物业出租。按具体板块划分，包括珠江新城、天河北、员村、淘金等传统热租板块，在2月的租赁成交量皆少于1月，表现相对出色的有新港西板块（环比增加81%）、车陂板块（环比增加67%）、沙河板块（环比增加47%）等。3月第一周，租赁市场终于全面启动，仅第一周的租赁成交宗数已达到2月总量的一半，平均租金亦比2月最后一周上涨3%，预计3月上半月的租赁成交宗数可以达到或超过2月整月的总数。


调控政策激发签约潮，3月底或会转淡
今年2月20日，国务院常务会议提出继续加强对房地产市场调控力度的信息（简称"新国五条"），包括完善限购措施、加快保障性住房建设及增加普通商品住房供应等内容。3月1日晚上，国务院对"新国五条"作了简要说明的"通知"，内容包括各主要城市要在3月底公布今年度新建商品住房价格控制目标；完善住房限购措施；对房价上涨过快的城市进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书等。
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在这份"通知"里面，有一条内容相当显眼："对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。"由于这条内容没有作详细解释，在3月1日当晚已引起轩然大波，众多准买家担心新的个税征收标准随时会"落地"，故从3月2日开始，各大城市的房屋管理局出现大批进行签约或递件的客户。3月1-7日，通过满堂红地产广州分公司签约的个案宗数已超过2月整月总量，目前全市二手成交均价维持在1.7万元/平方米左右，小业主未见大规模反价现象，放盘量较之2月最后一周轻微增加3%。
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对这种情况，周峰认为是调控政策执行前期的"固有现象"，从过往历次调控中亦能找到相类似的迹象。2005年6月1日起对持有2年以内转让的物业按差额征收5.5%的营业税；2006年6月1日起对持有5年以内转让的物业按差额征收5.5%的营业税；2011年1月1日起广州开始分区域实行二手房网上签约；2011年1月27日起对持有5年以内转让的物业按全额征收5.5%的营业税；2011年2月24日起广州执行本地、外地客户差别化限购政策等。这些调控措施在正式实施之前的半个月至一个月内，皆能激发大规模的签约潮，客户的担忧只有一个，就是怕新政策执行后交易成本明显增加。
对于后市，周峰分析，这波二手房签约潮大约可以维持三个星期左右，无论3月底出台的广州细则内容是偏紧抑或偏松，3月最后一周的签约量皆会下跌。现在消耗的是未来两到三个月的潜在购买需求，有购房意欲的买家（特别是必须通过银行贷款买房的客户），都赶在3月上半月签约。此后的市场承接力会大幅度削弱，新增的需求只能在之后几个月内缓慢累积。如果广州细则不分"持有年限"，统一采取按差额20%征收个税，则4月之后的二手市场成交量会严重萎缩，郊区供应量较大的板块的二手楼价会率先下跌，租赁市场的平均租金也会受短期供应增大而"高位回落"。假如广州细则用相对人性化的区分"持有年限"来制定征收个税的标准，则二手市场在经历一至两个月的短暂调整期后，有望重新恢复2012年第四季度的交易水平，二手楼价也会维持"稳中微涨"的格局。


对中介而言，周峰认为，现时的业务重心是要尽可能挖掘更多持证超过5年的物业。从表2可以看到，在2011年执行全额征收5.5%的营业税政策之后，该类物业始终是二手楼市内最受青睐的对象。此外，对一二手联动项目所花费的精力也会继续增强，假如二手市场出现深度调整，联动业务将会是中介企业维持正常运营的主力支撑点。不可否认，2013年又将迎来新一轮中介行业洗牌潮，很多在2012年第四季度新开的小型中介行，会在未来半年内调整或关闭。
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