打业态组合拳 龙湖商业地产加速扩张

“近年来，在商业地产浪潮中，不少地产商谈及商业地产都说要大力推行，但此后却无下文，而龙湖的商业项目都做到了如期开业”，在龙湖商业10周年暨金苹果计划新闻发布会上，龙湖商业地产部总经理魏健向记者表示，“实际上，商业地产是非常烧钱的，如果用融资成本百分之十几的钱做商业地产，那是非常危险的”。
无独有偶，此前今典集团董事长张宝全也曾向本报记者表示，“商业地产是条血路，不是所有房企都适合走的路”。
不过，龙湖的商业地产却在稳步扩张中，2012年，龙湖的商业租金收入已达到了5亿元。其2011年公布的年报则显示，龙湖的商业毛利率高达80.1%。
对此，龙湖地产执行董事兼首席市场官秦力洪也在发布会上表示，2013年为龙湖商业地产的扩张元年，除去持有型商业，未来三年其销售型商用物业的总货值达到300-500亿元。
加码商业地产
秦力洪表示，龙湖跨入商业地产领域已达10年之久。据秦力洪介绍，2003年，龙湖地产在被大量烂尾楼充斥的重庆观音桥区域投资了第一个商业地产项目——北城天街，此后的5年时间里，龙湖一直专注于这一个项目的运营，将其打造成了全国运营能力最强的商业项目之一。
“公司自2003年起直至现在，对整个北城天街的投资额总计约3亿元左右，但仅2012年一年，北城天街的租金收入就达到了3亿元左右”，一位龙湖地产内部人士向记者透露。
值得一提的是，2月28日晚间，记者在北城天街看到，人流涌动，商铺不见空置，购物中心的服务台有人值班，上面还粘贴着一些给商户提供服务信息的海报。
除此之外，记者还走访了龙湖在重庆的另一个商业项目——时代天街。在走访过程中，记者发现该项目四周几乎都是居民楼，没有其他大型购物中心。据现场销售人员介绍，项目一期已经开业两个月有余，购物中心的入驻率已经达到90%以上，二期三期此后还将相继入市。
对此，魏健称，2013年将是龙湖商业扩张元年，龙湖将进入商业地产发展的加速度时期，未来几年计划在成都、西安、北京、重庆、杭州等城市进行10余个项目。目前拥有位于重庆、成都、北京等地共计13个商业物业项目，形成都市购物中心“龙湖天街”系列、社区购物中心龙湖“星悦荟”系列、家居生活馆龙湖“家悦荟”系列三大多元化产品体系。
数据显示，截至2012年6月底，龙湖集团已开业商场面积为43.9万平方米，整体出租率为98.6%，并录得投资物业评估增值人民币6.7亿元。“到2026年，整个商业地产的利润贡献将占集团的30%，这是精算过的”。
打业态组合拳
实际上，张宝全曾向记者表示，“与住宅相比，商业地产缺少居住的空间和功能性，实现的是经营性价值”，这就需要房企去养商业，尤其是持有型商业。
以龙湖在重庆的北城天街项目为例，养了8年多时间，才达到2012年3亿元左右的租金收入，这背后显然需要企业充裕的资金支持。
正如魏健在上述发布会上所示，商业地产快速扩张的背后需要战略、资金、人才等多方支撑。而龙湖的融资渠道比较宽，融资成本则相对较低，加之集团销售回款不断攀升等多方因素足以支持龙湖商业地产的快速扩张。
值得一提的是，经历住宅业务在全国布局后，龙湖2012年销售规模为400亿元左右。此外，其净负债率仅48%，2011年的平均融资成本仅6.4%，这些“底气”令龙湖敢于在“烧钱”的商业地产快跑。
“一般情况下，一个商业地产项目中既有持有型物业也有销售型物业，每个项目的持售比例并不固定”，龙湖地产上述内部人士向记者表示，公司的购物中心、地理位置特别优越的少量写字楼等业态一般会持有，而商铺、大量写字楼、酒店公寓等其他物业形态则将散售。
回复该发言

“销售型物业会先行，之后才是购物中心等持有型商业开业”，有业内人士向记者透露，尽管是商业地产项目，公司还是力争在一个项目内最大化地解决现金流问题，减少资金压力。
除此之外，2月28日上午，秦力洪还宣布，龙湖2013年将启动业主从传统投资模式带入资产管理模式的“金苹果计划”，旨在整合旗下地产开发、商业运营以及物业服务板块的资源，为销售型商业物业客户提供服务平台，为此该集团今年将投入1亿元资金。
“住宅、商业、物业这三大板块迟早要打通，要不然商业地产之路将越走越窄”，上述业内人士向本报记者表示，龙湖在这一点上还是比较超前的。
回复该发言