新政后土地市场，向上？向下？

一周前还在激烈拼杀，一周后只能底价成交
新政后土地市场，向上？向下？
任何一个房产新政的出炉，最后都会传导到土地市场，只是这一次，没想到会这么快。
刚刚过去的3月5日，杭州主城区迎来国五条细则出台后的第一场土地拍卖会。原先预想中的火爆场面没有出现，当天挂牌的4宗土地，全部以底价直接成交。要知道，就在一周之前，杭州的土地市场还是地王频出，四处开花，温度热得让人感觉到了夏天。前后之反差，实在过于明显。
值得一提的是，接下来，杭州将迎来一次密集的推地潮。仅仅3月份，杭州（包括萧山、余杭）就有24宗1412.8亩地块入市，其中，主城区出让15宗地块，总出让面积为56万平方米，总可建面积达142.8万平方米，起始总价88.6亿元。许多人所关心的，这些土地推出后，市场的反应会不会有所改变？新政后首拍遇冷，又是否仅仅是土地市场降温的开始？
新政后土地拍卖忽遭冷遇
新近出台的新国五条细则，似乎并没有针对土地市场有非常明显的调控，但土地市场还是立刻作出了反应。
3月5日直接成交的4宗土地中，其中两宗长睦的宅地，之前是最受市场关注的。这两块土地所处的板块，可尽享皋亭森林公园、半山公园、虎山公园、龙山公园、上塘河等丰富的自然资源，生态环境可媲美曾经被热捧的田园板块。同时，这两宗姊妹地的起始拿地成本都不高，其中长睦单元R21-06地块出让面积81758平方米，起拍总价8.8亿元，长睦单元R21-07地块出让面积52701，起拍总价5.5亿元，这样的体量和总价，在许多开发商承受范围之内，预想中竞争应该会比较激烈。
当然，更为重要的一点是，两块土地的起拍楼面地价均只有4500元/平方米，这个价格无疑在主城区属于价格洼地。而在杭州各个板块的地价被炒得沸沸扬扬，不断创出区域新高的大背景下，这一区域却如同未被开垦的处女地，其价值似乎有被市场重新挖掘、呼之欲出的态势。
只不过，结果是两块地均因为没有人上前竞价，而以底价成交。最后的成交楼面价，分别仅4505元/平方米和4517元/平方米，而最终分别拿下两地块的保利和金地，也算是意外“捡漏”。
事实上，这个价格，甚至低于3年多之前该区域的成交地价。2009年底，长皋板块成功出让两宗宅地，楼面地价分别为4483元/平方米和4207元/平方米，两块土地均由杭州市城市建设发展有限公司竞得，两个地块合起来开发，就是即将于3月开盘、总建筑面积约25万平方米的“城发云锦城”。值得一提的是，这个地价也已经是当年主城区成交最便宜的宅地。
土地市场风云变幻，居然如此之迅捷。
3月推地潮能否延续热度
根据杭州国土资源局公开资料显示，今年1-2月杭州主城区共出让地块33宗，出让总面积约116万平方米，可建面积325.2万平方米，成交总额140.9亿元。而其中，主城区成交土地面积48.4万平方米，总收入为96.12亿元，创最近5年同期土地收入新高。
与此同时，土地价格也逐步回暖。特别是蛇年之后，七堡、祥符、丁桥等区域的楼面地价均创下新高。延续1－2月份的热度，3月杭州将迎来密集推地潮，杭州将推出24宗土地，其中主城区出让15宗地块，总出让面积为56万平方米，总可建面积达142.8万平方米，起始总价88.6亿元。
除了已经于3月5日出让的4宗土地，主城区接下来要出让的热门地块，还有不少。
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丁桥的姊妹地块，无疑是最大的热点地块。主要是因为就在2月下旬，虽然当时新国五条刚出，但就在它们的隔壁，还是成交了一块土地：龙湖地产斥资10.9亿元，在36轮竞价后，将它果断收入囊中。8886元/平方米的楼面地价，也重塑了丁桥价格标杆。而即将出让的这两块地，起价均为6000元／平方米，与龙湖地块相同。因为隔得实在太近，两块地与龙湖地块的条件也基本一致，所以这两块地最终能够拍出什么样的价格，受宠程度如何，都最能反映新国五条细则出台前后，土地市场发生的变化。
三墩板块也连推三宗宅地，出让总面积90163平方米，总体量23.4万平方米，总起价约18.8亿元。这个区域久未有宅地出让，但发展日趋成熟。而就在2月20日，金地以6.36亿总价竞得浙江科技学院祥符GS10-R21-02地块，成交楼面价9341元/平方米，溢价率达到28.2%。而此次出让的地块相对位置要更好，届时又会拍出什么样的价格，也让人期待。
此外，蒋村板块、勾庄、田园等热门板块，也将有土地出让。
开发商称或是补仓良机
3月密集推地潮，以国五条细则出台后首场土地拍卖的清冷场景开局，那么，是否可以由此判定土地市场升温就此戛然而止，土地市场又会否再次掉头向下？
对此，广宇集团营销总监章佳毅表示，现在来下这个结论还有些武断。“没有土地，开发商怎么过日子？”他说，长睦地块遇冷，现在看来并不能说明太多问题，毕竟长睦地块还属于一个新兴板块，在许多开发商心目中认同度还不够，所以还不能单纯以这两块土地，来得出土地市场整体向下的结论。他说，开发商会根据自己的需求，确定拿什么地，而不会看到地就想拿，所以某些土地因为拿的人比较少，价格拍得比较低，也很好理解。
事实上，表示要继续拿地的开发商也不少。郡原地产营销总监赵春蕾坦言，对于开发商来说，拿地是没办法的事情，项目做完了，没有土地就意味着“无米下炊”，人也留不住。事实上，郡原地产从去年开始就一直到处在看地，却一直未有斩获。而像郡原这样去年开始还没有拿过地的公司，还着实不少。
而刚刚在3月5日拿下长睦一宗宅地的金地房产，显然是拿地积极开发商的代表。据金地集团东南区副总经理沈锋明介绍，今年以来，金地已经在浙江接连拿下4宗地，其中2宗在杭州，另外2宗分别位于宁波和金华，而接下来还要拿。他透露说，金地明年在东南区将要实现100亿元的销售额，而现在还有50亿元的缺口。“我们接下来还将继续深耕杭州，因为杭州的容纳度和辐射全省的购买力是非常强的。”他说。
对于3月5日的土地遇冷，一位开发商甚至表示，土地市场暂时冷却一段时间最好，这也为去年错过了最佳拿地时机的开发商，创造了补仓的好时机。
土地价格分化将更加明显
当然，业内人士普遍认为，新国五条细则出台，一旦严格实施，对于土地市场的影响，不可能没有。“国五条细则对于土地市场，肯定是泼了点冷水。它是国家给的一个警示，就是土地市场不可能像前段时间那样火热，开发商可以悠着点。所以开发商在拿地上肯定会比之前要谨慎。”赵春蕾说。
但她认同，这种影响，却有可能因为所处区域、地块条件的不同，而有所差异。而单宗土地之间的价格分化，也将会更加明显。刚需土地应该会更加受宠。
“公司现在比较看好的是一些各方面配套渐趋成熟的近郊板块，面向纯刚需客户，资金周转比较快的地块，我想其他开发商应该也会这样想，所以符合这些条件的地块，接下来肯定还会受到欢迎。”一位外地开发商告诉记者。
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而相反，他认为，一些偏改善型的区域或者地块，则会影响比较大。典型的如之前很受关注的蒋村板块，去年却曾经以9000元/平方米左右的底价成交，而3月份即将出让的蒋村地块，据说去问的人也不多，主要还是因为这个区块的先期定位比较高，做市场最受欢迎的刚需盘有些难度；又如前段时间之江度假村地块之所以受到冷遇，并不是因为开发商不喜欢滨江区域，而是因为地块配备的相当体量的商业，影响了资金周转率，让不少开发商望而却步。
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