金科地产被迫疯狂扩张 兑现重组承诺

为了兑现重组前向股东的承诺，植根重庆的本土开发商金科地产集团股份有限公司（000656.SZ，以下简称“金科地产”） 不得不走上一条疯狂扩张路。2月26日晚，金科地产发布了最新一则融资公告。公告称，公司控股子公司内江金科百俊房地产开发有限公司（以下简称“金科百俊”）根据其“金科地产中央公园城”等项目开发建设需要，拟与中铁信托有限责任公司签订《信托借款合同》，借款4.5亿元，金科百俊按10.7%年利率向中铁信托支付资金占用费。
这是自2012年6月以来，金科地产发布的第9份信托融资公告，截至目前，信托融资余额近40亿元。而一个月前，公司还发布了去年至今的第18份拿地公告，在三、四线城市重兵布局，累计耗资已超90亿元。
左手拿地，右手融资，金科地产在快速扩张的道路中愈发起劲。扩张压力下的激进姿态，会让金科地产赌赢后市赚得盆满钵满，还是深陷泥潭无力自拔？自需时间才能见分晓。
但眼下可见的是，疯狂扩张已加剧公司资金压力。公司相关财报数据显示，2008年-2012年9月底，金科地产的资产负债率一直居高不下，分别为78.56%、84.15%、77.28%、85.51%、84.59%。高额的融资费用吞噬了金科地产的相当一块利润，盈利能力的下滑趋势明显。显然，不扩张，利润在今年达不到20.99亿元，将以对应股份作为赔偿；然而高息融资又在吞噬着金科地产的利润。这样的两难选择正在考验着金科地产。
然而金科地产新闻发言人李战洪在接受时代周报记者采访时否认了公司财务紧张问题，并称公司一切都正常得不得了。
88亿疯狂拿地18块
拿地和融资，是植根重庆的本土开发商金科地产，在去年一年发展中最显眼的两个关键词。
梳理金科地产过去两年的拿地路径不难发现，从2011年12月开始，金科地产就开始在重庆以及四川、江苏等区域攻城略地。截至2013年1月23日，公司共发布18份购得土地使用权的公告，其中在2012年，该公司新增土地储备项目就达18个，新增项目计容总面积超过720万平方米，是2011年全年的2倍，土地金额已达88.5亿元，而同期公布的2012年年度销售额为150亿元左右，占比近60%。
拿地背后，难掩金科地产的扩张欲望。据时代周报记者了解，金科地产以快速扩张为战略主题的发展节奏，早在2011年上市前就已预设。为了上市成功，金科地产在重组前曾向股东承诺，2011-2013年，金科地产实现净利润若不能达到预测的20.99亿元，将以对应股份作为赔偿。这也预设了金科地产此后三年必须快速扩张，即便调控中地产行业驶入弯道，金科地产却不能减速。
除了地产主业，金科地产目前也在考虑多元化的问题。在此前的采访中，金科地产董事会主席黄红云就表示，正在积极推动公司产业转型，希望在商业酒店业、旅游文化业、养老业等产业上有所作为。而在去年下半年，金科地产已进驻湖南开发旅游地产。此外，除了上市公司，金科地产旗下投资公司已开始做一些资源性项目的筹备，比如能源、矿产类的项目。
值得注意的是，无论是频繁拿地，还是多元化投资，都离不开流畅的资金链条。数据显示，金科地产2011年在建项目共有51个，2012年又新获得27个项目，78个项目代表78股现金流，它们犬牙交错，需要极强的资金管理能力。
高额融资费用吞噬利润
时代周报记者注意到，虽在2011年叩开资本市场大门，但金科地产并未获得太多融资新渠道。从公司的财务报表不难看出，虽然公司称融资有银行贷款、票据、信托融资这三板斧，但2011年起，高成本的信托已经成为金科地产最为依赖的输血渠道。
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根据公司公告不完全统计，2011至今，金科地产先后与重庆信托、中铁信托、平安信托、兴业信托、长安信托、中诚信托、中泰信托等数十家信托公司合作，累计融资约60亿元，且多数为权益类信托融资，年利率10%-15%不等，远高于银行贷款。
从过程来看，金科地产不断以信托融资借新还旧，2012年，金科地产累计偿还信托融资25.55亿元，新增信托融资25.51亿元。自2013年初以来，公司累计偿还信托融资13.05亿元，新增信托融资7.29亿元。截至今年2月底，金科地产信托融资余额为39.44亿元。此外，从2012年6月起，信托融资频繁度加速，截至目前的8个月时间里，该公司已经通过信托借款和债权转让等方式在5家信托公司融资9次。
对此，有金科地产知情人士告诉时代周报记者，“对于金科地产这样处于高速成长期的房企，信托融资已成为一个常态化的融资方式。”在他看来，金科地产尽管去年销售业绩冲到150亿元，但房地产行业是典型的资金密集型行业，采取信托融资来发展是房企扩张的必经阶段，包括龙湖[简介 最新动态]、恒大、绿城等企业都经历过。但在港股房企纷纷赴海外融资、万科B转H股的背景下，金科地产依旧靠信托融资维持扩张速度并不具备优势，“公司境外融资渠道的建设，也一直在积极努力过程中。”上述知情人士续称，但此举目前并未成功。
事实上，大大增加的融资成本，由此为金科地产带来的财务压力也可见一斑。结合2011年ST东源的收购书中披露的金科集团2008-2010年的年度财务信息，金科地产公告的2011-2012年年度和季度信息以及诸家券商预测的2012年金科地产年度财务信息等，可清楚地看到金科地产这几年的财务趋势：
数据显示，2008年-2012年9月底，金科地产的资产负债率一直居高不下。此前，黄红云家族控股的金科地产投资累积质押公司股份一度占到总股本的17.7%，可见其对资金的渴求之烈。
此外，与土地规模不断扩张相呼应，2008年-2012年9月底的4年多时间里，金科地产总资产从94.19亿元壮大至471亿元，资产规模扩张了近5倍。然而急速的资产扩张速度，却难掩盖金科地产盈利能力的下滑趋势。金科地产营业收入从2008年同期32.43亿元到去年底的130.23亿元，仅增长4倍，而净利润从4.89亿到13.3亿元，只增长2.71倍。
“公司目前资产负债率高达85%，速动比率仅0.41，现金流压力较大。”有不愿具名的分析人士称，高额的融资费用吞噬了金科地产的相当一块利润，而这块成本逐年摊销的同时，又不断地滚雪球般壮大，对利润和毛利率的吞噬是长期的，或可导致这几年甚至未来几年，金科地产的盈利能力都难以提升。
李战洪在接受时代周报记者采访时否认了公司财务紧张问题。而上述金科地产知情人士态度则较为谨慎，仅称财务压力有所缓解，“去年公司资金成本和前年相比，下降了约10%，整体运营成本下降了15%，从这个角度来看，是处于一个改善的状况。”
快速周转成为保障金科地产资金链安全的唯一办法。据透露，金科地产要求重庆区域项目从拿地到首期开盘原则上不得超过6个月，外地项目不得超过7-8个月。金科地产2012年获取的项目中，有部分项目已开盘销售。
布局三四线城市的危与机
除了财务上的担忧，被券商奉为“城镇化概念第一股”的金科地产，同样在大量三四线城市房地产风险逐渐凸显的大环境下，面临项目运营周转风险聚集的挑战。
2011年8月借壳上市之后，金科地产制定了“622战略”和“1030战略”，前者指金科地产在全国的布局比重，后者描述的是金科地产在大本营重庆及其郊县的布局。
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董事会主席黄红云就表示，近年来公司实施的“不脱离中心城市、重点发展三四线城市”发展战略，这与中央提出的新型城镇化之路高度契合，公司也将直接受惠于新型城镇化的快速发展。
在多数券商策略报告中，都把“城镇化”概念作为金科地产的亮点重点推出。有一串数据具体描绘了其中的空间：全国的城镇化率是50%，大城市是60%，而中西部的小城市基本上在30%左右。
但值得注意的是，众多开发商曾经因躲避一、二线城市限购政策蜂拥至三、四线城市，也正面临一场新的市场危机。
“去年以来，国内三、四线楼市的消化速度明显落后。”克尔瑞信息集团发布的样本统计显示，2011年，三、四线城市商品住宅销量同比增30%，远高过一、二线城市（负增长19%），而到2012年，三、四线城市商品住宅销量同比增速仅15%，落后于一、二线的32%。
其此前还发布了一份“2012年中国城市房地产市场风险排行榜”数据称，全国城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三、四线城市。分区域看，风险排名前50城市主要集中在华北、西北、西南，大多数集中在内陆城市。
上海同策咨询总监张宏伟解释称，“被城镇化”与“空城”很可能导致三、四线城市面临比较大的市场风险，缺乏产业与配套势必也会助推这些城市面临崩盘的风险。
事实上，据时代周报记者观察，去年以来，国内龙头房企回归一、二线城市的趋势非常明显。去年以来，保利地产共进入13个城市拿地，其中三、四线城市仅为2个。同样受益于三、四线城市广泛布局的恒大地产，已进行区域战略调整。2012年11月，恒大地产主席许家印在接受媒体采访时坦言，受调控政策影响，三、四线城市营运环境困难，该集团不得不改变策略，转战二线城市。这距离其信心满满地要下沉到三、四线城市发展，不到两年时间。
“金科地产所重点布局的重庆周边三、四线城市，市场容量有限，开发周期长，要想实现高周转难度还是比较大。未来能否险中求胜，自需时间才能见分晓。”重庆当地有咨询公司老总对时代周报记者称，公司现在还存在的问题是，在城市布局上四处开花，不仅在重庆郊县布局，在河北、山东等地的二、三线城市也有涉猎，路线拉得过长，管理半径大，现有的人力资源、管理能力、资金运营、品质管理等相互呼应难度大，很难实现规模经济。从数据来看，截至去年9月底，金科地产当年的管理费用一项已同比增长近70%至3.1亿元，原因就与区域扩张和开发项目增加有关。
如果地产市场进一步紧缩，金科地产会否重新考虑发展战略？对此，金科地产知情人士解释称，公司具有多年经营三、四线城市项目的经验，了解局部市场格局和游戏规则。在这些城市的市场份额也非常大，因此并不太担忧市场风险问题。此外，公司近期刚进行高层人事变动，黄红云请辞总裁后仅任董事会主席，而地产实操经验丰富的原重庆公司蒋思海调任公司总裁，不过公司发展三、四线城市的战略计划不变。
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