叶檀:重看4万亿与房地产政策 未来博弈更激烈

对于任何政策的评价，必须回到历史中，而后抽离历史进行深刻反省。
房地产越调越涨，这是空话。我们不知道房地产如果不调控的话，价格到底会怎么样，房地产市场是多种因素共同作用造成的结果，而不是从A到B的简单逻辑。
我国城镇化进程造成几亿农民进城，形成了城市中源源不断的改善性需求，这为房地产价格的上涨提供了充足的弹药，如同灶炉中塞满了柴火。从2009年底开始的新一轮房地产调控，在各个一线城市首套房房贷中占据主导地位，说明目前这一轮房价上涨，在一线城市主要由刚需和改善型需求为主。而热点的二线城市，主要集中在环境较好、较适合人居的地区，说明投资性需求转移到了旅游地产、养老地产等市场中。
嘲笑每次房地产调控政策，并不能说明嘲笑者的明智。每次调控就会遭遇短暂的经济紧缩，稳定经济成为重中之重，因此，从“非典”到次贷危机，调控的无疾而终使房地产在宏观经济及金融领域的重要性日益凸显。2009年金融危机正酣，笔者所到之处，无论是水泥行业，还是机械工程行业，企业家问得最多的问题就是，政府什么时候推出大规模投资基建计划，房地产市场何时好转。有意思的是，大规模基建投资与房地产市场往往同起同落，地方政府基建资金与房地产市场税费、土地收益密切相关。
可以预料的是，成倍增长的货币必然推动房价的上升，过于宽松的货币将造成资产泡沫。此处所指的货币不仅指我国央行的广义货币，也指追逐资产泡沫而来的全球货币。
我国广义货币发行量近百万亿元，而在货币、资产价格初起之时，对于全球热钱缺乏警觉，甚至把全球资金的聚集视为对中国经济充满信心的表现，海外热钱汹涌而入，对海外购房者缺乏有效制约措施。为了推动房地产市场化，对于房地产的过度投资同样欢迎，事实上，目前所看到的拥有几十套房的“房叔”、“房姐”们，大都是房地产泡沫中期、资源价格上涨、东部沿海地区级差地租高涨时，聚敛的资产。很难想象，目前面临资本利得税、房产税的预期，还有投资者将大笔的资金投入房地产市场，相反，对于敏感的投资者而言，现在是见好就收、最佳的套现时机，而不是最佳的投资时机。
也许我们可以指责，为什么泡沫初起之时不推出房产税，为什么泡沫初起之时不用限购的方法控制过度投机，我们只能说，当时多数人无视房地产泡沫的后果，而垂涎于房地产泡沫初起时的收益，投资者获利，地方政府解决了财政难题，基建投资有了来源，而投资投机者把房地产当作了与股市比列的重要生财工具。所以，除了半夜鸡叫式的预言家们，谁又会真正对房地产市场大动干戈呢？改革是原有经济发展方式红利走到尽头的选择，房地产市场同样如此，红利超过成本，就会延续原有的发展方式，只有成本反超红利，真正的改革才能出台。
如同2008年四季度推出的4万亿，事后争论不休，但2008年三季度，看着年轻的农民工朋友背着背包打道回府，看到沿海的出口中小企业大规模倒闭，恐慌不可避免。
事后进行反思，我们必须要看到，宏观经济学家大都预见不足，2008年上半年全球资本市场风声鹤唳，我国对于经济的预测不仅莺歌燕舞，甚至把过热当作主要风险。必须承认，我们不太懂资本市场与宏观经济的关系，不太懂美国金融衍生品的威力，而在金融危机祸延中国后，我们只能在恐慌中，以高强度的药进行自救。不只是某个人、某个部门，而是所有的人都要回归原位进行反思，而后历练自己的技艺。
当然，无论是房地产市场还是商品市场，不能忽视的是，货币政策宽松下，市场信用的缺失推波助澜。4万亿以前是这样，在房地产市场是这样，未来，还会有更激烈的博弈。
从这个角度说，改革的决心重于改革的技巧，而改革的技巧，有助于改革的蓝图成为现实。
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为什么房地产市场从去年这个时候，这么低的低点到了今年这个时候，市场有了这样一个明显的反弹呢？住建部政策研究中心主任秦虹表示有两个原因，第一个原因，需求量比较大，特别在大城市，特大城市住房需求量大。第二个原因，目前货币环境对房地产市场比较有利。归纳起来即房地产人员流、资金流双流推动，导致市场出现反弹。
地区不平衡促使人员流向中心城市
中东西部地区的不平衡、大中小城市的不平衡、公共服务巨大差异，导致大城市人口的增加或者中小房地产需求向中心城市的移动。以北京为例，过去十年，北京新增的人口中，20岁到49岁之间的人口，占的比重55%，2011年占到62.8%，也就是说北京一年新增常驻人口将近60万，有20岁到49岁人口占到了62.8%，这些流入人口造成市场压力增大，需求量增大，销售量增大，从而导致房价出现变化。
2009年以来宽松货币到目前未完全消化
第二个方面，货币环境比较宽松，货币环境宽松来自于两个方面，第一个方面来自于2009年宽松货币集中的货币比较宽松到现在还没有消化完，应该说社会上存量资金比较多。第二方面，2012年货币整体环境确实比2011年环境要宽松，从银行数据来看，2012年全年人民币贷款增长了8.2万亿，与2011年多增了7320亿，今年1月份，新增人民币贷款又创下了2012年2月份以来的新高，流动性很好，从而利好房地产的发展。
2013年上半年市场好于2012年没有悬念
秦虹说，总体上来讲，抛开其他所有因素，仅仅从增长的基数角度来分析，可以得出没有任何悬念的这个结论，2013年，特别2013年的上半年，市场一定会好于2012年。
而综合当前的住房状况，秦虹认为对于市场的判断主要有三点：
第一点，目前人均住房达到32.9平方米并不低
秦虹称，我国目前城市人均住房面积32.9平方米，也就意味着如果我们把美国、日本、欧洲、德国、法国这些国家，倒推到人均GDP4000多美金、城镇化率52%左右的时候，我们现在的人均住房面积不比他们低。
第二点，改善型需求远远没有完成
由于中小城市的人口还要向大城市集中，城市结构还在进行调整，虽然目前有房子住，但是改善性需求还远远没有完成，因此我们面临的新增需求还是比较大的，而从供应能力上来讲，我们现在供应能力不需要太高的增长，应对未来的需求是没有问题的。
第三点，各城市居住率依旧不平衡
目前我国城镇家庭住房居住率79.8%，但是有的省城镇住房自住率90%，而广东、浙江、北京、上海自住率只有60%，这种不平衡在世界上任何一个国家是少见的。而从目前来看，政府必须做好两件事，第一件事，采取有效的措施，控制投机和投资性需求，不能让这种不平衡继续扩大，这种继续扩大引发的社会矛盾和经济的风险是不可估量的，我们要高度的重视这一种风险。 第二件事，我们抑制投资性需求的时候，要满足新增的自住性住房需求。
三种手段并举 调控房地产发展
房地产市场有很多方法，无论什么措施，大致分为三类，一类是法律手段，一类是行政手段，一类是经济手段。可以说一个国家对住房发展的大政方针，需要法律进行确定，法律进入之后，相应的配套设施，这是一套完整的组合。
第二个是行政手段，比较起经济手段来说，它刚性比较强，没有弹性，见效比较快。
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第三个是经济手段，包括了土地、金融和税收，这三个方面各有自己的特点。土地的调控，在中国是最有利的，土地的调控对市场的反应变化是直接的，只要增加土地供应，市场供应量足，供求矛盾得到了缓解，只要收紧土地，不供应，市场就出现紧张，我们应该多用，在中国，政府拥有国民土地，是最有能力和最有条件用的。
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