突如其来的新政令二手房市场炸开了锅

国五条细则对二手房市场的影响，仿佛是在沸腾的油锅里滴入了几滴水，油花四溅。虽然淡定观望的大有人在，但降价卖房的，赶紧签约过户的更是络绎不绝。有人加班看房、有人降价卖房，而原本正准备大展拳脚开加盟店的，却打起了退堂鼓，已经租好的门店商铺都临时退掉了。
签约潮突如其来经纪人天天加班
5日下午1点，位于盛世管家总部二楼的洽谈签约区人满为患，几乎每个签约室里都是客户和经纪人。经纪人小叶告诉记者，这两天几乎天天签约到凌晨。原本公司制定的经纪人每周看房12次的考核目标，也临时调整成了每天3次。而公司原定的一些员工活动，健身考核几乎全部取消，一切都为了应战突如其来的签约潮。盛世管家闲林店经理叶永毅则透露：“这个月店里所有经纪人都取消休息日，每天加班，大家都拼了。”
而21世纪不动产杭州区域公司，不仅几个签约室坐满，连办公室区域都挤满了等着签署买卖合同的房东、客户。几个签约人员一天下来水都没工夫喝上一口。
“现在客户、房东都急，谁都不知道杭州细则什么时候会出来，还是早些把手续办了，不然多出来的个税几乎都有十几万甚至几十万。”现场一位正在忙着签约的小伙子说。而一位刚刚陪同客户过来签合同的经纪人，也表示为了赶政策出台之前的空窗期，很多以前犹豫的客户都催着他联系房东，希望能尽早查档、过户，生怕一觉醒来，政策变了，自己的住房梦又得拖上好久。
卖房的赶紧降价最多降价120万元
盛世管家闲林店在整个闲林板块是产出最高的中介门店，平时他们半个月的平均合同签约量是3套，而在上周日他们一天的签约量就达到了3单。叶永毅说：“客户明显增多，平时周一到周五基本没有什么人，周末就两三组，现在一天一个经纪人就要带两三组客户看房，很多客户甚至是请假出来看房的，而现在客户下单的速度也很快，有的是第一次看房，觉得房子合适就下定金签单。
愿意降价的房东也不少。汪滨（化名），浙江绿城置换有限公司的一名资深房产经纪人。周末，这家位于城西的中介门店里经纪人们大多都带客户出去看房了，只有汪滨在门店里留守着，一个上午，他一共电话回访了10个房东，其中除了2个房东继续保持观望情绪外，其他的8个房东纷纷表示愿意把手里的房子降价出售，每套房降价的幅度在5-30万元之间不等，这两天愿意降价的房东很多，而其中降价幅度最大的一套房子，总价降了120万元。
这些降价的房子，有的很快就能找到买主。周先生在星洲翠谷有一套138平方米的跃层房子，半年前就已经挂牌出售，价格165万元半年不变，还有个车库价格另算，他原打算将闲林的房子卖了，然后在市区再买一套二手房。如果新政实施后出售，个税要交18万元，这就要多支付16.5万元，这样的差额着实让周先生的心颤了一下，他立即联系了叶经理，并表示房价降到150万元，并且送车库。更新后的价格挂出没两天，就成交了。
开加盟店的不开了租好的商铺都退了
虽然短期内的成交量一下子上升了，二手房后市怎样，似乎并不乐观。
昨天，21世纪不动产杭州区域分部总裁助理周晨向记者倒起了苦水：“我们有一个加盟客户，本来说好这周来签加盟合同，亲亲家园二期商铺都租好了，周一给我来了一个电话，说已经把商铺退了。国五条细则出来了，他要观察一下形势后再决定是否要从事这个行业。都说我们这个行业看天吃饭，还真是常常饥一顿饱一顿。”
不但加盟客户谨慎了，一些直营门店的扩张脚步，也可能随之放缓。
除了开门店的事情可能耽搁，现在赶着签订的大部分合同，也可能面临着自动解除的风险。
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“现在只能等了。”一位房产中介的老总坦言，细则预计月底前出台，虽然有的客户想赶紧成交，但现在执行细则不明确，他们也不清楚个税的缴纳时间到底怎么个算法，是按照签订合同的日期还是完税的时间，因此他们要求买卖双方必须在合同里约定，万一现在赶着下单，但在流程中碰上要缴大幅个税的情况，将怎么处理。而不少客户选择另行协商，或者无责自动解除的条款。
“短期内二手房交易可能要被关进笼子里了。”浙江大学不动产投资研究中心助理主任叶宏伟说，如果严格按照差额的20%缴纳个税，那么有的房产交易无疑将面临“天价个税”的情况。“原来有的房改房价格也就2万元，现在可能总价可以卖到200万元，一套房子四五十万元的税怎么缴？还有很多房子原来买进价100万元不到，现在卖出去都五六百万元，个税要缴上百万元了。”叶宏伟说，对一些刚需的新盘来说，可能是利好，因为二手房的交易成本一旦大幅度上升，而房东又不肯降价的话，购房者可能会更倾向于购买商品房。
国五条细则出台之后便备受关注，而细则中差额20%的个税征收方法，更是此次调控政策的核心内容。杭州作为全国第一个开征过差额20%个税的城市，对于政策的操作以及后续有着一定的经验。
2004年1月1日杭州率先在全国范围内开征二手房差额20%的个人所得税，以求抑制杭州不断高企的房价。据当时的数据显示，2003年杭州市平均房价从1998年的4000元/平方米上升到了7200元/平方米，六年间整整上涨80%，而当时杭州市民人均可支配年收入仅为12898元。快速增长的房价，低位徘徊的人均可支配收入以及外地投资客的疯狂炒作（温州的投资商占购买人群20%）直接促使了该政策的出台，但之后的效果却出乎人们的意料。
在该政策实行的短短8个月时间里，杭州二手楼市挂牌量、成交量均出现了大幅下降，二手市场急速降温，中介公司关门潮来袭，但与二手房市场冰火两重天的却是新房市场继续火爆，价格进一步上扬，整个房地产市场因为购房成本的原因，走出了一轮非对称行情。但值得注意的是，虽然二手房挂牌、成交量出现了降温，但二手房均价却没有出现大幅下降，相反，因为房东以净价出手，这20%的税费大部分最终还是落到了买家头上，二手房挂牌价格依然坚挺。不过从横向比较来看，采取了20%个税的杭州，相比上海、北京等一线城市同期房价20%左右的涨幅，还是稍显温和一点。政策的强力干预下，2004年1月1日至9月1日杭州房价涨幅在15%左右。
2004年9月1日，杭州暂停办理征收20％售房个人所得税。暂停的理由：一年内卖一买一，个税全退的实施细则导致炒房客进出自由，且无需大额成本。刚需却因为没有频繁买卖最终成为了该税收的主要来源，调控失去意义。个税最终成功转嫁买家，房东挂牌价不降反升，与调控方向背道而驰，也是该政策被叫停的重要原因之一。
那今年的国五条细则的相关规定是否也会面临这样的结局呢？
21世纪不动产杭州区域分部总裁助理周晨认为，虽然20%的个税名头一样，但大环境等因素的改变也会让调控结果发生巨大的变化。比如2004年无限购政策，买卖自由，无门坎，导致炒房客仍可有恃无恐地进行房屋吞吐，却不受任何政策影响，而且当年金融政策宽松，无限贷，炒房成本低，投资者在当时无限购限贷的前提下，可以屯积大量房源用以炒作，反而会进一步推高房价，当时政策导致挂牌量减少，但需求却依然旺盛，也让税费的转嫁成为可能。
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但反观现在的国五条背景，前有限购、限贷，后可能有房产税步步紧逼，如此大背景下，想要复制2004年的走势几乎不太可能。不妨预测一下，政策在地方落地后，二手房成交量短期内可能将大幅减少，甚至跌入冰点，久经考验的房东不会轻易让价，一场买卖双方价格的博弈战即将展开，而二手房交易活跃度或将创下新低。
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