各地二套房信贷政策暗流涌动 首付或提至7成

央行日前发文指出，对房价上涨过快城市，各分支机构可根据当地人民政府房地产调控目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付比例和利率，一些房价涨幅过快的城市，二套房房贷首付可能提至七成，利率提高至1.3倍。
目前各地都在研究制定相关实施细则，实施细则尚未发布，信贷双方都已经有了反应。有部分银行停止放贷、静观其变；有一些二手房业主为了出售房源，提前加急还贷；而针对可能更为冷清的二套房信贷市场，相关机构优化了办理贷款的流程。二套房信贷政策细则呼之欲出，市场走势也将随之变化。
静观其变：有银行停止放贷
相对于新房市场，二手房市场中交易房源属于“二套房”及更多套房的数量更多，而此次“国五条”新政中明确指出，二套房首付可能提高至七成，实施细则随时可能从天而降。这也让二手房市场的信贷情况的变化成为了指引二套房信贷政策变化的关注焦点。
伴随着二手房过户潮一同带来的是二手房信贷潮，不少银行都感受到了来自二手房放贷造成的巨大压力，部分城市的一部分银行已经停止发放二手房贷款。郑州某房地产代理机构就在3月11日发布消息称，当地二手房现在只有邮政有贷款，其他银行都停了。而兰州、武汉等城市也先后传出部分银行停止放贷的消息。
业内人士分析，在等贷款新标准出台，停贷是暂时性，而最近二手房成交量突然增多，导致某些支行贷款额度也随之上涨，银行一时间吃不消。有银行工作人员透露，当前大部分银行对开展二手房贷款业务不太积极，原因是二手房交易比新房交易周期长，加上市场上还有一些买卖方串通“低评避税”以及二手房中介不规范经营等现象，增加了银行的业务成本。银行在有限的房贷额度下，更愿意发展一手房的按揭贷款业务。
此前，有媒体报道民生银行佛山支行、平安银行佛山支行的部分网点停止了二套房贷业务。对此，两家银行相关负责人否认“暂停”传言，但也承认了已对二套房贷有所收缩。有业内人士表示，因为二套房贷利润太低，现在很多银行都比较偏重小企业金融服务，不喜欢做二套房贷。而详细的二套房信贷实施细则发布后，银行信贷能提供的贷款空间将进一步缩小，无疑会让银行的精力更多的转往别处。
山雨欲来：提前还贷增加
有媒体报道，目前广州出现了“提前还贷”的高峰，有业主为了将手中房子卖出，不惜多交三个月的利息提前还贷，但由于办理各项手续都需要时间，最终可能还是难以在交易税的变化之前将房子成功卖出。媒体提醒，按揭中的房屋想售出，不一定非要提前还贷，可以选择“转按揭”方式。目前80%以上的赎契业务都需要买家垫资给卖家，这对于买家来说，风险较大，如果采取转按揭，有担保公司从中担保，更能保证买卖双方的安全。从时间上来讲，转按揭所需时间大概在一个月至一个半月，快于提前还款。但转按揭需要一定的担保费。
记者了解到，目前以改善客为代表的二套房买家不少，以上个月的二手房市场为例，据合富置业数据显示，2013年2月广州首次置业二手买家的占比为66.7%，接近七成；改善型需求的占比保持三成左右。某股份制银行人士就指出，由于目前的二套房贷款标准已经较为苛刻，进一步提高信贷门槛更多的是给市场一种收紧信号，表明政府抑制房价泡沫的决心。不过，进一步提高二套房首付比例和利率，将会伤及部分改善型购房需求，为此，未来应在提高二套房信贷政策门槛的同时，通过完善人均住房面积等配套政策来进一步界定并区分投机性需求和改善型需求。
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如果新政能切实保障改善型买家的需求，在现阶段急于还贷出手就显得没有那么重要。实质上，“差别化”是二套房信贷政策中最核心的要素，央行文件中就指出，金融机构应严格执行差别化住房信贷政策，优化利率结构，合理定价，满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。
展望未来：贷款流程将优化
信贷办理的流程也是制约信贷政策变化的一大因素，特别在二手房交易中，二手房信贷办理程序复杂一直是个难题，不少改善型买家就因为嫌麻烦而选择了一手房市场或者一次性支付，因此优化贷款流程也是左右二套房信贷政策变化的一大看点。
央行在文件中提出，要提升保障性安居工程金融服务水平，督促银行业金融机构在加强管理、防范风险的基础上，对符合条件的保障性安居工程项目及时发放贷款，支持符合条件的企业在银行间债券市场发行中期票据等债券融资工具，专用于保障性安居工程建设。
据了解，广州市“住房置业担保中心”目前正在试行组合贷款业务，优化贷款的办理流程。此前申请人办理纯公积金贷款买二手房只用跑两趟就可以办理完业务，非常方便，但额度有限，因此很多办理二手房按揭的家庭多会采用组合贷款，而组合贷款此前手续非常复杂。
为方便日渐增多的二手房买家，目前“住房置业担保中心”开始试行组合贷款，由申请人直接递件到银行，银行审批完商贷后，再送件到担保中心审批。因此，整个办理的流程和时间会和银行有较大关系，而银行额度也会影响审批的时间，虽然相比纯公积金贷款，组合贷款的办理时间受较多因素影响，但比起以前仍显得更为方便。这种办理模式也将在四五月延伸至一手房市场。
此外记者了解到，为了赶上二手房交易的“末班车”，不少贷款购房者都打破了常规，采取先缴税过户再等贷款的策略。专家指出，其实这样交易风险比较大，因为目前二套房信贷政策仍不明确，银行放贷也并不是一直持续，万一最后贷款没下来，有人就可能要求解除合同，产生纠纷。尽管贷款政策变化在即，但交易安全更为重要，购房客切不可因小失大。
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