世茂中心“创意”店中铺，是机会还是陷阱？

如果有一个看起来万众瞩目的大购物中心，表示可以把商场分割成一小块一小块出售，还承诺十年内的高租金回报，是不是特别有诱惑力？
钱塘江南岸即将开盘的商业项目——世茂中心，就是这样一个看起来创意无限、而且几乎适合每一个小有产者的“完美投资品”。怀着强烈的好奇心，上周，记者亲自前往售楼部进行了实地探访，并就该项目的相关情况咨询了资深房产开发商及法律专业人士。结果，记者发现：尽管世茂中心巧妙地打了一个法律和政策“擦边球”，但仍然无法解决这类投资品的一贯痼疾——返租“蜜月期”结束后的经营风险。
而且，由于世茂中心是“创意性”地将一个可单独经营的小店面再分割成数个小面积独立产权出售，这就决定了一旦经营方倒闭或退出，小业主必须与数位共同拥有该店面的其他业主协商，才可能调整经营方向和租金，转手出售更是困难重重，基本上丧失了自我救赎的能力。从以往全国各地的案例来看，散售再统一经营返租的商场罕有成功的经验，甚至有运营方在返租期结束后立刻“人间蒸发”，欠下业主数千万租金。世茂中心表面上的“低门槛”、“高回报”，恰恰可能为将来的纠纷埋下破坏力更甚数倍的定时炸弹。
广告宣传
大型购物中心商铺拆散零卖，世茂承诺未来十年租金收益
50万元“金股东”是机会还是陷阱？
“让中产不破产”、“50万，当滨江商业旗舰金股东”……家住滨江的谢女士近期信箱里连续几天被放置了世茂中心的广告折页，充满诱惑力的广告词让正打算投资的谢女士非常感兴趣，便致电去问，而销售人员在电话里介绍的更让她有直接冲过去预定的冲动。
无独有偶，张先生也是一名手握几百万元想投资商业地产的投资客，近期一直在市面上打听有什么可以入手的商铺项目，在一次饭局上偶然听到有人谈起世茂中心的商铺包租十年，也立刻有了想法。
具体是什么令这些投资客心动不已？
记者从世茂中心对外公开的大小广告上了解到，世茂中心是世茂集团开发的一个商业项目，就在钱江南岸一桥和四桥之间，北面沿江，定位做一个多业态的综合商业场所，世茂把大部分商业区域割成一间间面积不等的商铺出售，最小20平方米，大部分面积在50-60平方米，总价在50万元-200多万元，并宣称很多铺面的价格都在100万元以内，商铺是全产权商铺，业主不限购不限贷，最便宜的商铺相当于只要首付25万元就能买到。这对于很多手头资金数额不大的中小投资客来说相当有吸引力。
更重要的是，世茂中心采取了全新的销售运营模式。业主买了铺以后还要与第三方弘策中国签一份租赁合同，一签就是十年，在房子交付营业的一个月后就开始计算租金，根据测算，业主在前五年可以拿到年均7%的租金（即总投入×7%），后五年租金收入与运营商二八分成（即80%租金收益归业主，20%归运营商，包含运营费）。世茂集团杭州区域总裁秦华甚至公开表示：“你就当世茂中心是个保本型的理财产品，年回报率不低于7%，比普通的理财产品强多了。”
实地探访
世茂自持商业比例偏低，
且不排除全部一售了之的可能性
豪华品牌阵容亦只是“有过合作关系”
而非确定进驻
上周，商报记者以购房者的身份亲自前往了人气正火的世茂中心售楼部实地探访了一下。
驱车从四桥下转入滨盛路，在信诚路口便能看到世茂中心巨大的广告牌，从信诚路向北拐至沿江的闻涛路就是世茂中心崭新的售楼部了。售楼部建在信诚路与闻涛路交叉的路口，售楼人员告诉记者，占用的是政府公共用地，未来将拆除改建成市政花园，而售楼部后围挡挡着、正在施工的正是世茂中心。
回复该发言

从项目位置看，应该是与世茂开发的住宅项目钱塘帝景为同一地块，不过这里是商业部分，所以整个项目位置南面紧邻着钱塘帝景，而世茂中心只有北面一线商铺邻着闻涛路。
听说记者对商铺感兴趣，售楼人员立刻拿出了一份楼层业态示意图介绍了起来。记者发现，每层商业中心都被若干个色块仔细分割，而每个色块都代表一种业态，例如咖啡店就是咖啡色的，绿色是数码专卖，黄色是超市，红色是电影院……最后还列了一长串品牌商家，苹果、周生生、面包新语、星巴克、港丽餐厅、CK、GUESS、屈臣氏等均在名单之列。“你们的店铺就在这些区块里面，位置和面积都能确定，不过今后做什么用途现在还确定不了，像如果你买了1111号商铺，未来如果这个区域做大型餐饮店，那么你的铺位有可能用来做收银台，也可能用来做厨房，不过租金收益照算，只是跟你的投资金额大小有关。”销售人员仔细向记者解释，“就跟你入股开店一样，比如商铺总价值两亿元，你作为小业主，只买了100万元的商铺，就能分到总利润的千分之五。不过相对来说，你只拥有了商铺的产权，不拥有它的使用权。”
“那么世茂自己持有商铺吗？”记者问道。销售人员点点头，指着图上黄色的区域以及红色的区域说：“世茂会自持IMAX院线和亲子主题的乐乐城，超市和部分餐饮也会自持，相当于我们也是业主，总占比大概30%左右。”记者紧接着问了一句：“那这批商铺世茂始终自己持有，今后会卖吗？”销售人员的回答很不确定：“这不一定。”至于图上那些品牌商家具体有哪些是确定的，销售人员也只是含糊地告诉记者，目前确定进驻的也就是电影院、星巴克、超市等少数几家，其他均为弘策中国部分战略合作商家。
记者最关心的还是世茂中心一直宣传的十年租金回报。销售人员斩钉截铁地表示，前五年的7%回报率是肯定的，如果不足，弘策中国也会补贴，现在甚至可以先期将这7%的年回报租金折成房款从购房金额中扣除；至于后五年的租金收益情况，就要业主与运营商根据实际收益多少二八分成了，当然业主占大头。“那么如果运营商倒闭了，或者后五年还是没有盈利怎么办？这在国内也是有不少先例的。”记者就后五年的租金收益问题问了一句。售楼人员没有正面回答，只是表示如果前一家运营商出现问题，还会引入其他运营商。
专家把脉
返租是否百分百安全？
国内已有案例揭露陷阱所在
“以前听说过国家明令禁止‘售后返租’的行为，也是承诺交付后几年包租或返租，业主拿到一定比例的租金，与这次世茂中心的模式有什么不一样？”打算投资的谢女士还是比较谨慎地四处咨询。
记者就相关法律问题问了浙经律师事务所的冯济桅律师。他表示，开发商直接进行商铺“返租”是违规的，国家已经明文规定禁止开发商进行“返租”销售，而世茂中心引入了弘策中国这个第三方运营商，购房者是与弘策中国签订租赁合同，就规避了法律问题，不算违规。但此前广州、深圳也有一些开发商通过成立一个独立的经营公司，由该公司进行“返租”操作来打“擦边球”。对此，冯律师也提醒，由于购房者是委托运营公司出租商铺，运营公司招商再将商铺转租给商家，即使业主也在转租合同上签字，也要看具体的合同条款，是否与商家构成直接的租赁关系，否则万一与商家签合同的运营公司出问题，业主就会面临收租难的问题了。
而百分百确定进入口袋的前五年7%租金回报也不是百分百没问题。今年2月《每日经济新闻》爆出的江苏泰兴涌金商业广场拖欠业主租金一事，就是涉及了“售后返租”问题违规，而将租金折进房价里的行为更将让业主承担税费损失。
回复该发言

据报道，业主张小姐表示，她购买的商铺是按照每年合同价8%的租金、三年合同价24%的租金抵扣房款，业主在购买商铺时只需要支付76%的房款。“通常付款之后，开发商应该当场提供发票，但我和大多数业主第二年才拿到发票，而且发票金额只有总房价的76%。”她认为，由于发票上的金额低于总价款，如果她以后将商铺卖出去，将承担差价的税费损失。对此就有律师提出，“虽然业主购买时没有支付总价款，但前三年租金是开发商收取了，按照规定，开发商应该开具总价款100%的发票，否则就涉嫌偷漏税。”
大商场先散售再统一经营，杭州几乎没有成功的案例
一旦经营失败，小业主自救可能性接近于零
对于这类分割产权、先散售再统一经营的商铺来说，更致命的是其薄弱的自主经营能力，当度过了返租“蜜月期”后，万一经营失败，投资之旅很有可能变成痛苦“解套”的漫漫征程。至少在杭州，类似商业几乎没有成功的案例，因为这种经营模式本身便是一个硬伤。
最著名的例子就是涌金广场。涌金广场地处杭州吴山商圈的中心地带，可谓黄金宝地，然而短短几年间，涌金广场几次开业，几次又悄然关门。据了解，当年涌金广场的375间商铺、营业面积3.3万平米就是由涌金创安房地产开发有限公司出售，共约300个业主，业主总投资约4亿元人民币，这些商铺均以店中店的形式出现，产权高度分散，在经营上，业主本人经营店铺、业主招租、委托经营公司招商三种形式并存，管理混乱，2001年首次开业不到一年就关门歇业了。随后十年时间里，广州白马企图进驻，但提出的条件没有得到全体业主的认同，“杭州白马”胎死腹中；涌金广场改名为涌金流行前线名品广场再开业，却因一些经营者拒绝交纳水电费和物业管理费，一度陷入停电停水境地；此后，杭州风尚投资管理开始试水涌金广场，倒是有些起色，遗憾的是，这次的蜜月期只维持了五个月……涌金广场经营管理混乱固然是其几经波折的原因，但商场产权高度分散导致人心不不齐从一开始就注定前路艰辛。
而作为经营有道的西城广场业主，投资之路也不是一帆风顺的。当年西城广场同样采取店铺分割销售并返租的方式，虽然商场到现在经营得有声有色，但对小业主来说，这种“店中店”类型的商铺难出手、升值慢，作为投资也不算成功。西城广场曾经的小业主俞女士告诉记者：“2003年左右我和朋友以50万元的价格合买了一间‘店中铺’，每年获得返租8%多一些，后来因为朋友要用钱所以打算把铺卖掉，没想到非常难卖，挂了两年无人问津，直到五年返租期满后我们才以65万元的价格卖掉，同期如果买住宅，房价已经翻了两三倍了。”
小业主缺少自主权，运营商的账难看清
盈利分红没有想象的那么美
作为一个个体小业主，即便如愿吃到“大锅饭”，这锅大锅小也不由小业主说了算。
在千岛湖拥有一套承诺分红的酒店式公寓的李先生，就觉得这样收益并不好赚。“我当初买房也是看中开发商说的交房后每年有一定比例的分红，几年下来，所分到的红利非常少，每年只有1%左右，开发商给出的解释是盈利少，机缘巧合之下我才发现，是开发商故意把某些成本做高了，拿出来和业主分成的盈利少得可怜。”
其实对于那些指望着“分红”的小业主来说，虽然有产权却没有经营自主权，盈利多少都由运营商说了算，前五年可能还有一定百分比的返租收益，可后五年甚至过了返租期后所有收益就得根据商场实际收益来，少赚还是其次，如果亏了，也和运营商按比例分摊吗？世茂中心的销售人员回避了这个问题，没有给出明确的答案。
回复该发言

杭州一家商业机构负责人还提醒，看一个商业项目值不值得投资，有一个很明显的指标：看开发商自己持有的份额有多少？自持比例越高说明对项目越有信心，如果持有的少、今后还有可能脱手走人的，这样的项目要谨慎进入。“如果开发商作为大业主自持电影院、超市、餐饮等赚钱的辅营业务，并不参与分红，而将百货等较难赢利的商业拆成小商铺出售给小业主，小业主顶多也就‘喝个露水’，还有很大可能会亏钱。”
针对记者提出的“投资类似分割产权的商铺要注意些什么”的问题，赢商机构总经理方芳表示无法回答。“将大面积商业分割出售、采用返租的形式，本身就违背了商业统一经营、统一管理的基础，对于小业主来说，缺乏独立经营的保障性，往往会成为最先被牺牲掉的一批，所以可以肯定地说，这类产品投资风险非常大。”
回复该发言