租金成长性好或降低单套总价 三类楼盘受追捧

2011年，保利·湾天地带头降价大卖，杭城酒店式公寓放量飘红；2012年，住宅市场惨烈价格战，酒店式公寓没办法只好跟着以价换量，最终成交量还是没拼过2011年；时光迈入2013年，史上最犀利加码调控再度高悬楼市，作为商业地产市场内跟住宅最为相像的酒店式公寓，是否将迎来新一轮的春天？
论投资价值，酒店式公寓面积小总价低投资门槛低，但房价增值幅度不如住宅；论租赁用途，可以用作类似于住宅的过渡性居住，也可作小公司办公场所……作为楼市的一种补充性产品，酒店式公寓的优缺点都比较明显，投资时还需多方面权衡考虑。
申花、下沙东、金沙湖、滨江、城东
去年这五个新兴区域成交量称雄
全新出台的“国五条”细则中有多条撒手锏，其中最为严厉影响最大的是出售自有住房按转让所得差额的20%计征个税。与之相比，原本计税和贷款政策要严于住宅并且已保持多年不变的酒店式公寓反而收获了政策利好。
住宅购买受到严厉限制，酒店式公寓既不受限总价一般又低，由此肯定会获得一些额外的投资机会。“国五条”细则3月1日出台，市场随即迅速作出了一定的反应。百大绿城·西子国际一位营销负责人介绍说，3月1日-3月3日三天内，该项目一共销售了8套商业类房源，总金额达到2200多万，其中绝大部分都是小户型酒店式公寓，同时周末客户来访量也猛增一倍。“国五条新政的出台，不能说是客户下单的决定性因素，但肯定起到了一定的助推作用。”
那么，政策利好消息之下，哪些酒店式公寓比较值得购买，投资回报率和投资前景更好呢？先让我们来盘点一下2012年以及2013年至今那些热销的酒店式公寓楼盘和区域。
整个2012年，杭州主城区酒店式公寓市场成交量维持在7000套以上的高位。赢商投资统计数据显示，从区域来看，多个新兴区块为成交主力区块：申花板块占比17%，排名第一；接下去，下沙东区块占13%，金沙湖和滨江区政府区块分别占比12%，城东区块占11%。
上述区域都是杭州近年来重点发展的新兴区域，板块内楼盘价格相比主城区中心地段要低，因此面积小总价低的酒店式公寓也颇受一部分年轻过渡型置业者的欢迎。申花板块作为榜首板块，主要凭借中天·西城纪和2012年四季度才推出的同人精华大厦两个楼盘的成交量，就成功笑傲酒店式公寓市场。
租金成长性好或降低单套总价
三类投资性价比较高楼盘受追捧
从个盘成交行情以及特点上来分析，去年至今的杭城酒店式公寓市场上涌现出这样几类受到追捧、投资性价比较高的楼盘。
第一类是位于新兴较成熟区域、租赁需求旺盛、板块内较为稀缺的项目，以西城纪为代表。作为2012年的酒店式公寓个盘成交冠军，中天·西城纪一共成交995套，成交金额7.4亿元，成交均价18658元/平方米。西城纪自2011年10月首开以来一直热销，短短三个月就成交近500套，至今为止已一共成交约1500套，目前仅剩1号楼还未销售。主力户型为40方左右，总价可以控制在80万元左右，地处申花板块核心位置靠近市中心，精装LOFT户型层高为4.2米，这些都是它得以热销的原因。
第二类是地铁概念楼盘，当中略偏远板块因为价格较低总价可控而更受欢迎。典型案例是金沙湖板块，比如绿城·财通中心去年成交458套房源，名列酒店式公寓个盘成交第四，成交均价11808元/平方米。同时，下沙板块由于酒店式公寓供应量巨大，租赁市场竞争激烈，因此从去年至今也有多个楼盘采用精装改毛坯的策略，降低总价从而提高投资回报率，也是一个不错的投资选择。
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比如金沙湖板块的晓城天地，去年12月首开，主力户型50多方，精装改毛坯后均价仅为6300元/平方米，总价30万元左右，因此尽管是村级留用地性质，仍然受到投资客追捧。
第三类是地段很好、拥有品牌城市综合体概念的酒店式公寓，前有西子国际，后有万象城·悦玺，这在放量成交的今年1月楼市得到了很好的体现。万象城·悦玺1月5日首开，推出精装酒店式公寓共349套房源，面积约50-230方，小户型起价27000元/平方米，大户型起价28000元/平方米，整体均价30000-35000元/平方米。最终，悦玺拿下1月主城区个盘成交金额冠军、成交套数亚军，一共成交323套房源，单月成交均价为30076元/平方米。此外，其他两个同类概念项目也有不错的收获：西子国际1月成交19套酒店式公寓，单月成交均价34884元/平方米；邻近万象城、同样可享这一城市综合体完善配套的东方君悦，1月也成交了12套，单月成交均价38127元/平方米。
受产权时间、居住成本及贷款条件影响
酒店式公寓价格涨幅不如住宅
不过，酒店式公寓产品也有比较明显的缺点，从杭州过去几年二手市场的增值幅度来看，酒店式公寓远不如住宅来得快。戴行是凤起路一带的经纪人，她的门店辐射范围内有两个颇为热门的酒店式公寓，分别是凤起都市花园和双牛大厦。戴行介绍说，二手房市场中，酒店式公寓受欢迎程度不如住宅，换手率低，房价涨得慢。她以凤起都市花园为例，2004年凤起都市花园开盘，当时小区有一幢是酒店式公寓，销售价格比同小区的住宅低1000元/平方米左右，而今，该小区住宅性质的二手房均价已达3万元/平方米，而小区内酒店式公寓均价不到2万元/平方米，两者相差多达1万元/平方米。另一个酒店式公寓楼盘双牛大厦，目前市场价格1.7万元/平方米左右，周边次新住宅价格高达2.6万元/平方米，两者每平方米也相差近万元。
“这两个小区的酒店式公寓出租还俏的，就是难卖。”戴行感叹说。
为什么进入二手房市场后，酒店式公寓价格拉升不快？“买的人少了，价格就抬不上去了。”记者采访了我爱我家、华邦地产的多位资深经纪人，他们分析说，酒店式公寓产权往往只有40年或50年，比住宅少了二三十年，价格肯定要低一点；而且商业性质的酒店式公寓贷款条件比较苛刻，最低首付五成，贷款年限不超过10年；从居住角度上来看，酒店式公寓办公、居住混杂在一起，氛围不及住宅楼；最关键的是，酒店式公寓不能落户，且不通管道煤气，水电、物管成本都要比住宅高。这些因素都制约了酒店式公寓的增值速度。
“此外，酒店式公寓居住成本明显高于住宅。”戴行介绍说，凤起都市花园酒店式公寓物业管理费要3.9元/平方米/月，住宅是1.8元/平方米/月，酒店式公寓物管费是住宅的两倍多，其他还有水电收费上的区别，综合算下来，居住成本前者高了太多。
“以自住为主流的市场背景下，酒店式公寓不适合居家的缺点更加凸显出来了。”业内人士直言。
投资门槛低
租金回报比住宅高，有稳定现金流
二手酒店式公寓买卖不如住宅俏，因此如果投资这一类产品，主要看中的是它的租金回报率。目前来看，地段和品质好一点的酒店式公寓在租赁市场上还是比较受欢迎的，由于大多为精装修交付，租金一般能高于住宅。我爱我家滨江区域的经纪人岳一翊介绍说，滨江区域内受欢迎的潮人汇、龙禧BOSS港酒店式公寓租赁活跃。她说，潮人汇42平方米的一居室，月租金2600元，周边同样一居室的住宅，月租金只能在2000元左右。同样，龙禧BOSS港酒店式公寓的租金优势也十分明显。该小区70平方米一室一厅的酒店式公寓，租金3100元，类似的住宅租金仅在2800元。
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“酒店式公寓的租客，大部分是公司白领、企业中高层管理人员，或者是长期出差的企业员工，他们认为酒店式公寓小区环境好，内部装修和配置都很高，居住方便，有品质感。”岳一翊认为，酒店式公寓的这些租客收入高，消费力强，租金更容易拉升，因此租金比住宅高出一大截。
酒店式公寓租金高回报率，最成功的案例是浙大紫金港校区附近的一些酒店式公寓项目，如剑桥公社、紫金广场和斯坦福平方等，在租金回报都有惊人的表现。近年来，浙大老师、学生以及周边企业白领成为这些酒店式公寓的主力租客，房源出租率高，甚至一房难求。
陈先生在2006年剑桥公社开盘时，以6000多元/平方米的价格一口气买下了剑桥公社5套房子，房子交付后过起了“包租公”的日子。此后几年，房子租金节节攀升，租金回报率直线拉升。按陈先生购买的价格来算，目前剑桥公社的租金回报率已经达到了10%，是杭州住宅普遍3%-4%租金回报率的三倍。
“酒店式公寓面积小，总价低，降低了投资门槛，如果租金能有较高的回报，那么可以说是房东中长期不错的投资项目。”一位业内人士表示说，今后的酒店式公寓市场可能开始分化。高品质的酒店式公寓将脱颖而出，吸引更多的高端商务人员入住，高租金，好口碑；而品质一般的酒店式公寓，价格仍然无法与住宅抗衡。
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