富阳西郊半岛说好的江景变没了

“说好的江景房没有了！”日前，购房者张先生（化名）投诉说，两年前他在富阳中大·西郊半岛买了一套位于6楼的公寓，买房时，销售人员曾表示，沿江区域将会建3层高的排层组团，张先生买的那套房源所在的高层公寓，只要是4层以上，都能享受一线江景。但后来，江边的3层排屋“变成”了7层公寓，“我还能看到什么江景啊？”
据了解，张先生的这套房子位于楼盘的云龙阁组团，组团一期、二期的业主中，很多都遭遇了张先生这样的闹心事。另一方面，开发商却否认向业主承诺过可以看见江景。这究竟是怎么一回事呢？
业主销售人员曾说房子直面江景
中大·杭州西郊半岛位于富阳东洲板块，总建筑面积约70万方，规划有独立别墅、城市排屋和景观公寓等，其中居住面积约47万方，城市配套越约23万方。
业主张先生回忆，2011年，他来到售楼处，销售人员曾向他介绍：“西郊半岛毗邻富春江，地理位置优越，项目云龙阁组团的房源以后可以直面江景，景观资源非常优越。”
销售人员还说，以后沿江区域将建造成3层高的排屋组团，所以4层以上的房子都将可以享受到一线江景资源，丝毫不受前面房子的影响。
几经考虑，张先生购买了6楼的一套房子，价格约为14000元/平方米，几乎是富阳当时最贵的高层公寓之一。
可是，令张先生万万想不到的是，去年6月，意外发生了。其他业主告诉张先生，江边的排屋“长高”了。开发商之前宣称的“3层排屋”竟然变成了“7层公寓”。“我的房子是6楼，可前面的房子是7层，那我还能看到什么江景啊？”以前站在窗口就可以看到的大江景景观，一下子就被“挤压”成了缩在两栋楼之间的“江景缝隙”，张先生很是不满意，“买的就是景观，如果提前告诉我，我就不买了。”
据悉，目前西郊半岛的部分房源已经结顶。从目前的高度看，既有3层高的排屋，也有7层高的花园洋房。
此外，让业主感到气愤的，还有一条“多出来”的市政道路。“从来没有人跟我们说这是市政道路。一般情况下，在小区里面的道路，大家都自然而然地理解成小区道路了。我以前在其他项目碰到这种情况，销售员都会提前告诉我们的。”
开发商并未向购房者承诺可看见江景
原来的3层排屋区域，部分变成了7层的花园洋房，这是开发商临时变更了规划吗？
然而，让业主和记者意外的是，事实并非如此。今年年初，有业主从富阳规划部门了解到，西郊半岛的沿江排屋区块规划为“排屋及多层公寓”，包含3层的排屋和7层的公寓。早在2011年3月，西郊半岛就拿到了《施工图设计文件审查合格书》。换言之，在业主买房之前，项目并非临时变更规划，而是在销售阶段就已经知道江边还有7层的公寓房源。
对此，西郊半岛项目副总经理包隽予以否认，“我们在销售过程中有统一的说辞，肯定不会随便对购房者承诺。”目前，由于业主无法提供当时与销售员的沟通记录，这一事实无从考证。包隽告诉记者：“从去年开始，我们在积极沟通，已经跟业主代表开了多次协调会。”但是，对于业主提出的退房等要求，他认为是业主的“无理要求”。
而至于小区内将建造市政道路一事，包隽认为可能是业主的理解有误。他说：“西郊半岛是一个城市综合体，4号地块前面确实有一条市政道路，这条道路经过小区，是我们代建的。我相信我们的销售员在销售过程中肯定没有承诺说这是一条专属小区的道路。”
律师业主可走法律程序向开发商索赔
自去年6月得知开发商要在江边造7层高的房子之后，西郊半岛的部分业主多次找开发商交涉，但是一直没有实质性进展。
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在此次采访时，开发商要求记者提供业主的联系方式，以便进一步见面详谈、解决问题。随后，该业主代表告诉记者，“他们给我打了电话，但是这样的电话我去年已经接到过很多次了。”除此之外，开发商并没有再与业主约定面谈的时间。业主直言：“他们（开发商）没诚意。”
该业主说，开发商每次都说“有什么意见可以提出来，我们可以上报领导。”在多次协商无果后，业主已经对开发商失去信心，认为“他们现在的办法就是拖着，等着这段时间过去就好了。”
“按照你所说的，开发商确实存在隐瞒事实、未如实陈述的嫌疑。”记者把业主的投诉内容转达给浙江六和律师事务所的万剑飞，他表示，若这一事件过程中开发商的规划没有进行变更，从卖房一开始开发商就知道江边还有7层高的房子，但是楼书、沙盘模型上显示的却是3层高的排屋，显然对购房者隐瞒了事实，或者说未把事实真相告知购房者。
“这样的事情其实以前在杭州也发生过。”万剑飞说道，“业主可以走法律程序来维权。”但是，万律师认为，若业主以“欺诈”来进行诉讼的话，法院未必受理。沿江区域建造高层楼房的确遮挡了后面房源的景观资源，但是并没有影响房子本身的使用。万律师告诉记者，现在法律对“欺诈”认定比较严格，只有在诸如房屋出现严重结构问题或质量问题时，才认定为“欺诈”。
“这样的事情，一般的解决方法是要求开发商赔偿相应的房价损失。”也就是说，业主可向开发商索取“江景房”和“非江景房”之间的差价来作为补偿。
●记者提醒
买房时谨防销售人员忽悠
为了觅得一席安居之地，购房者不得不穿梭与各大售楼处，听销售人员天花乱坠地讲解：我们有地铁、有学校、有公园，生活方便，环境优美……可是，项目周边哪里有高压线和化工厂，哪里有垃圾处理站或殡仪馆，哪里的商业中心可能根本不会建造……售楼小姐绝不会主动告知，合同中更是不会提及，购房者往往入住后才获知。
据了解，除了“利于销售的用喇叭吹”的夸大式营销，“不利于销售的用被子捂”的隐瞒式销售也已成为开发商营销的潜规则。
1.绿地面积作文章
在售楼处，购房者看到沙盘上大片的“绿地”，往往会觉得心旷神怡。有时，售楼小姐还会告诉你：“按照规划，我们小区的绿化覆盖率能够达到60%以上。”
提醒：注意了，绿化覆盖率和绿地率是不一样的。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率。可别被骗了。
专业人士提醒购房者，尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有绿地面积。
2.入住以后配套就有了
逛过售楼处的人，或许都会对这样的说辞感到熟悉：“您现在所在的位置，将来会打造成高端会所，边上还配有超市、幼儿园等，房子交付以后就能投入使用了。”
提醒：表面上看，售楼小姐好像是给了一个时间，但实际上这是一个含糊的答案。购房者不能光听开发商说配套设施能够到位、入户，还要弄清楚它的使用状况以及开通的确定时间，并且还要签订到合同里去，约定好违约责任，这样房产商就不能因为配套设施不能按期正常使用而找借口了。
3.购房订金可以退
在销售过程中，不少购房者都遇到销售员告诉你“再不买就没了”的情况。通常，他们会建议购房者先交订金，并承诺将来可以退。
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提醒：在法律上，定金和订金有着严格的区分。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作楼价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金。而订金具有预付款的性质，商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利。所以，一定要看清楚预售合同上写的是哪个字。
4.楼书、沙盘蒙蔽双眼
每到一个楼盘，购房者都能拿到一大堆精美的楼书，一些尚在规划中的配套也早早地被开发商纳入楼书。而项目现场的沙盘也是点缀精致、设计豪华。楼书和沙盘，似乎已经为购房者展现了一幅“美好的愿景”。
提醒：如果发生法律纠纷，楼书不能做证据，除非双方签字认可，并附在购房合同的补充协议中。楼书所提出的条件仅表明发展商的一种意愿，并没有法律效应。即使楼书内容适度夸大，也可看作是为了达到一种广告效应。
而沙盘，由于灯光和视线的影响，购房者会产生一种错觉，再加上一些沙盘用特殊材料且做工精细，看上去会更富有立体感。而现实中你买的房子即便层数、朝向、角度、视野再怎么好，也绝对看不到沙盘这样的效果！
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