后调控时代 2013 楼市三大变局

2006年-2012年市区住宅供销量价（单位：万平米、元/平米）


数据来源正合地产制图/司婉靖
过去十年，房地产市场“十年九调”使得调控已经成为常态，但房地产内生性的规律并未因调控而完全改变。通过对过去一年成都楼市的再次梳理，我们发现一些变化正在悄然发生或变得更加强烈。
品牌时代行业集中度进一步提升
随着过去十年楼市调控的深入，房地产行业的准入门槛越来越高，中小开发商生存更加困难，行业集中度进一步提升，房地产行业的品牌时代已经逐步形成。
在正合地产对去年成都市场的调查中，无论是销售面积还是销售金额，排名前列的都是资金实力雄厚的开发企业。2012年销售面积排名前十的开发商为保利、蓝光、绿地、万科、华润、佳兆业、龙湖、中海、合能、置信。而销售金额前十名为保利、中海、万科、蓝光、华润、绿地、龙湖、和黄、佳兆业、华侨城。其中，保利以强劲的实力荣获销售面积和销售金额冠军，再次蝉联成都楼市销冠。
在实效机构总经理吴昊看来，保利的迅速崛起具有很强的代表性，标志着品牌开发商时代的到来，万科、中海、龙湖等品牌房企仍然稳居前十行列，中小开发商受制于资金实力等原因，行业洗牌已无可避免，其实这几年市场行业集中度一直都在提升。
进入2013年，品牌房企仍然高歌猛进，3月各大房企纷纷发力，保利成都将在今年启动18个项目同时在售的计划，这将创下单一品牌单一城市在售项目纪录。同时，绿地也在3月份大规模推新，锦天府、绿地中心468公馆、绿地花都都火爆上市；国嘉则以天府逸家、城南逸家、南湖逸家抢占开春刚需市场高点；蓝光在去年大规模拿地后，今年仍将继续扩大市场，蓝光已经计划在2013年耗资150亿元投资在土地市场，同时要以60%的年复合增长率达到未来“9年1000亿”的销售规模，并实现全国化布局。
一边是品牌房企的越战越勇，另一边是其他一些小开发商逐渐退出房地产市场，转战非地产行业。就以上榜企业来看，差距也是越来越大，排名第一的保利，无论规模和销售已经是排名20房企的15—20倍，这种差距随着保利项目的越来越多还将越来越大。
主城区没房了二手房市场成交井喷
此外，另一个令人关注的现象是二手房交易量继续冲高，在2012年成都主城区二手房交易量相比上一年增长超过100%，增长速度令人咋舌。
在成都一本土品牌二手房中介老总看来，主城区没有房，这是主城区二手房销售增量迅速的重要原因。去年从政策上来看，其实是对二手房不利的，年中实行的评估价，让交易成本实际上是有所上升，但是这并不能阻挡去年二手房市场的井喷。
广州、上海等房地产市场，二手房交易量已经和新房交易量持平，在欧美等发达国家，二手房交易更是超过新房。“这和发展阶段、人口结构都有关。”温利阳认为，欧美已经走过了大规模城市化的阶段，并且人口也处于平稳期，其中日本等国家甚至出现人口负增长，住房需求萎缩，新房市场自然趋于冷清。
不过，近期“国五条细则”让人们开始对未来的二手房交易有一些猜测和担忧。上述中介人士表示，虽然现在二手房交易很火爆，但更多是透支未来的市场，以后怎么办是大家需要思考的问题。
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不过，成都富房不动产经纪公司副总经理刘应忠表示，自己从业十年，每年都遭遇调控，但是二手房成交量一直以来都是曲线上升，因此对未来的二手房市场依然充满希望。
郊区热了城市外延化发展明显
“2013年的热点将重点在二圈层的龙泉大面、郫县犀浦、新都大丰、双流华府。”正合地产在关于2013年地产发展趋势的分析时认为，由于市区土地的日益稀缺，近郊将成为开发商的主战场。
“其实，这也不是今年才开始的现象，不过今年越来越明显。”一本土开发商老总最近正在大面考察地块，去年这里是拿地的热点区域，万科、保利、国嘉都在这里拿了地，今年这里必将成为热点开发区域。具有风向标意义的品牌房企，也都在二圈层热点区域积极布局，保利今年主打的全新“花语系”产品，分别布局在大面、大丰、两河以及华府板块，这些都是城市今年热点区域。而国嘉地产旗下天府逸家、城南逸家、南湖逸家也都采用了这一布局侧路。
“郊区化居住是城市发展的必然选择。”在华西城市与房产研究院首席研究员温利阳看来，首先，城市规模的发展使得城市中心难以承载如此多的人口，居住、交通、环境都给城市带来越来越大的负担，往郊区发展成为城市的必然选择；其实，生活水平的提高，特别是汽车、公共交通的普及，使得人们向外居住的意愿越来越强，从发达国家的经历来看，人均GDP超过6000美元后，城市就将开始郊区化进程，成都正处于这一过程中。
让郊区化居住成为现实的另一个原因是城市从单中心向多中心的转变，这让居住在郊区成为了可能。经过近年的发展，成都已经开始形成东南西北四个副中心，再加一个市中心的新城市格局。 华西都市报记者邹宇
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