楼市土地市场成交减速 房企今年销售目标保守

新‘国五条’出台之后，一波赶政策出台前的‘窗口期’行情使得房地产市场，特别是二手房市场进入一波疯狂状态，不过眼下这波成交热潮正在渐渐退去，买卖双方重现观望。而春节以来房企在土地市场上也表现得相当激进，不过进入3月份以来房企拿地也渐趋谨慎。楼市、土地市场在经过一番波动后，正逐渐回归正常状态。房企对于2013年销售目标的制定，也大都采取保守态度。
楼市、土地市场成交回落
二手房成交再创高峰、二手房价快速上涨、二手房成交热度即将传导至新房市场，过去的一段时间内，火热成为房地产市场的最大特征。不过最近一段时间，这种热度正在逐渐回落。
数据显示，此前二手房交易最为火爆的北京，3月11日至17日二手住宅网签11820套，虽然仍然处于高位，但环比涨幅已经开始直线下降。而天津显现出同样的趋势，当周天津市二手私产住宅成交总量5853套，与前一周相比环比上涨11.4%；成交面积为50.4万平方米，环比上涨10.5%；成交均价8548元/平方米，环比微涨0.2%。此前拥挤的二手房登记交易大厅，也开始逐渐恢复此前的平静状态。
天津链家地产市场部经理李晓炜表示，根据链家地产近期门店反馈情况，虽然成交情况依然好于市场同期水平，但是从环比增加幅度来看，近期二手房成交速度已有明显减缓。“一是此前成交高峰使得刚性需求得到释放；二是部分业主的挂牌价格过高。”李晓炜表示，受到新国五细则出台时间渐近的压力，预计近期业主降价现象将会增多，且议价空间或将加大。
而在人们热议的二手房需求将迅速向新房市场转移的情况，从数据来看也并未发生。中原地产研究中心统计数据显示，3月中上旬全国主要54个城市新建住宅签约套数为194910套，相比2013年1月同期的168133套、2012年12月中上旬的191925套，成交量未出现非常明显的上涨。
“除了一些本就不急于买房或卖房的客户可能选择观望外，个别正在积极洽谈交易的房主和买主在新政的影响下也会暂时观望。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，二手房转让征收20%所得税、部分城市提高二套房的首付比例和利率以及新“国五条”提出的限购范围扩大、执行从紧这三条政策必将在短期内抑制房地产市场的需求，从而起到降温楼市的作用，房价上升的趋势也将得到抑制，市场对政策的适应期起码在3个月以上。
当房地产市场的买房人开始进入观望状态的时候，作为土地市场买家的房企的表现，同样逐渐由此前的激进逐步向谨慎转变。2月以来，房企对一线城市土地市场的关注度明显提升，尤其是北京、广州等地，2月单月绿地、万科、金地等企业纷纷在一线城市拿地，而且拿地总额较高。某机构统计显示，2月典型房企在一线拿地总建面达214.57万平方米，占比为24%，较1月的占比增长了17个百分点。
不过进入3月份之后，在新“国五条”出台后，房企的拿地策略正变得越来越谨慎。3月份以来，除了融创动作较大，在3月16日以总价90.19亿元收购一宗位于上海的商住地块外，其他标杆房企大多未出现大手笔拿地的情况。加上融创的90亿元，3月以来12家标杆房企的总拿地金额也仅为130.57亿元。房企龙头万科前两个月在全国拿下１５宗地块，３月份至今仅在大连拿了１宗地块，暂缓拿地的态势十分明显。
房企2013年多持保守态度
2012年，在调控政策并未放松的情况下，大型房企大多依然取得了不错的销售成绩。部分企业2012年年度业绩涨幅甚至高达40%以上，其中几个典型的代表，如招商地产以546亿元同比上涨55%，世茂地产以461亿元同比上涨50%，华润置地以522亿元同比涨幅45%。
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不过在制定2013年的销售目标时，这些房企大多采取了较为保守的态度。2013年，房企销售目标较去年业绩增幅普遍在10%-15%之间，其中恒大地产和中海地产由于业绩基数较大，增幅较其他企业略低。
新“国五条”以及即将出台的地方细则，无疑是房企制定销售目标渐趋保守的主要原因。龙湖地产董事长吴亚军在其全年业绩会上表示，各地新“国五条”细则还有待进一步出台，龙湖地产会做好应对准备。
不断上涨的房价，已经开始影响购房者入市的积极性。央行发布的数据显示，68%的居民认为目前房价高，难以接受，较上季提高1.3个百分点，高于去年同期0.3个百分点。而3个月内准备出手购房的居民占比为14.8%，较上季下降0.6个百分点。
在调控心态更加坚决、买房人观望情绪也将更加浓厚的2013年，除了制定保守的销售目标外，调整上市产品结构，主要供应满足首置和首改需求的中小户型；开始接受利润率的下调，以寻求利润与现金流之间的平衡；将发展重心重新回归一二线城市以及加大持有能提供持续现金流的商业地产比重等手段，成为多数大型房企不断提及的企业策略。
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